Investir dans un appartement en colocation pour multiplier ses loyers plutôt que dans un simple studio, bonne ou mauvaise idée ? Pour tenter de répondre à cette question, la société Beanstock apporte quelques éléments éclairants. Le spécialiste de l’investissement locatif a en effet comparé dans une étude publiée vendredi 3 mars les rentabilités nettes attendues dans six grandes villes : Paris, Évry, Nantes, Roubaix, Poitiers et Marseille. Pourquoi ces six communes ? Parce qu’elles illustrent chacune, aux yeux de Beanstock, un panel assez représentatif des communes attractives par les investisseurs en colocation et en studio meublé.
En effet, ces villes hébergent et/ou sont proches d’un nombre appréciable d’universités. Or la population étudiante est naturellement la cible des investisseurs en studio et en colocation meublée. “On s’est rendu compte que dans ces six communes, beaucoup de bailleurs ont eu l’idée d’investir ces dernières années dans de grands appartements dont ils louent ensuite plusieurs chambres”, rapporte ainsi Matthieu Havette, le directeur des études de Beanstock. D’où l'intérêt de se pencher sur ces communes cibles.
Paris et Marseille, ainsi, attirent typiquement des bailleurs qui espèrent doper leur rentabilité en misant sur de la colocation étudiante en centre-ville. Évry et Roubaix, de leur côté, sont deux villes de banlieue (parisienne et lilloise) où les investisseurs recherchent historiquement à louer à cette population. Enfin, Nantes et Poitiers correspondent à des centres régionaux à forte concentration estudiantine, où les bailleurs peuvent aussi être tentés d’opérer ce choix.
Une usure du logement plus rapide en colocation
Venons-en à l’étude. Pour comparer les rentabilités nettes des investissements en colocation et en studio, Beanstock a mis en place une méthodologie précise. Ainsi, l’investisseur locatif a tout d’abord estimé les niveaux de prix et de loyer pour les studios d’environ 20 mètres carrés, ainsi que les moyennes des appartements de type T3 et T4 de 60 à 70 mètres carrés mis en colocation dans chaque ville. Grâce à ce travail, Beanstock a défini un premier indice de rentabilité brute pour l’investisseur, c’est-à-dire de ratio entre les loyers (annuels) qu’il peut percevoir et le prix d’achat du bien.
Mais cela ne suffit pas. Afin d’affiner son étude et d’approcher la situation réellement vécue par les bailleurs locaux, Beanstock a intégré plusieurs critères propres à chaque commune dans son calcul de rentabilité nette. Ces rentabilités ont été calculées pour l’année 1 de location, et estimée pour l’année 20 de mise en location (en tenant compte entre-temps des évolutions de charges, de loyers, de remboursement du crédit, etc.).
Parmi ces critères, on peut ainsi lister :
- La taxe foncière, calculée en utilisant le taux en vigueur dans chaque ville ;
- Les frais de notaires estimés à 7% du prix de vente des logements, frais d’agence inclus ;
- Les charges locatives qui ont été évaluées en fonction de la surface des logements ;
- Le coût des travaux attendus pour “rafraîchir” ce type de bien avant la mise en location. Pour simplifier, ce coût est estimé à 700 euros par mètre carré à Paris, et à 600 euros par mètre carré dans les autres villes.
Enfin, pour finaliser son calcul, l’investisseur locatif a pris en compte trois dernières données essentielles. Tout d’abord, le risque de vacance locative - c’est-à-dire d’avoir un logement sans locataire - dans ces villes (pour chaque type de bien). “La vacance locative est généralement plus importante sur une colocation, pour plusieurs raisons”, décrit Matthieu Havette. Tout d’abord, liste-t-il, le turn-over y est naturellement plus important. Ensuite, l’incompatibilité entre colocataires peut amener certains à quitter plus vite que prévu le logement, multipliant ainsi les risques de vacance. Enfin, le nombre d’appartements à louer en T3 et T4 dans ces villes étant plus grand que le nombre T1, “la concurrence est plus féroce entre bailleurs. Pour réussir à louer dans certaines villes, il faut donc présenter un bien plus séduisant que les autres bailleurs”, témoigne Matthieu Havette.
Ensuite, l’usure du logement - et donc les dépenses d’entretien et de travaux à provisionner - est également à prendre en considération. Or, explique Beanstock, l’usure du logement est plus rapide dans le cadre d’une colocation. “Pour une location classique, elle est estimée à 1% du prix du bien sur 20 ans avec le studio en location meublée standard. Dans le cadre d’une colocation, où le passage est plus important, cette usure est estimée à 3% du prix du bien”, estime ainsi l’expert.
Enfin, explique Matthieu Havette, les bailleurs doivent anticiper des charges de copropriété plus conséquentes dans le cadre d’appartements mis en colocation. En effet, dans des immeubles en copropriété, “plus l’appartement est grand, plus la quote-part du bailleur (ses tantièmes) dans le budget de la copropriété est importante”, explique le spécialiste. Ainsi, en se basant sur son historique de mise en location, Beanstock estime le budget de “travaux imprévus” à 5% du prix du bien pour un logement dans une copropriété de taille moyenne, ventilés sur une période de 20 ans. Pour un appartement à 300.000 euros, “cela représente donc un budget de 15.000 euros sur 20 ans, soit 750 euros par an”, évalue-t-il à titre indicatif.
Une rentabilité qui devient… plus faible pour les colocations
Ainsi, comme vous pouvez l’observer dans le tableau ci-dessus, les colocations n’apparaissent pas forcément aujourd’hui comme les meilleurs choix d’investissement dans ces villes. Dans quatre d’entre elles - Paris, Roubaix, Poitiers et Marseille -, les rentabilités des bailleurs sont même supérieures dans le cas d’investissement dans des studios meublés, d’après Beanstock.
Ces résultats, certes, peuvent paraître contre-intuitifs. Et pour cause, au cours des derniers mois, “nous avons constaté une augmentation du nombre de primo investisseurs convaincus qu’investir en colocation était plus rentable”, raconte Alexandre Fitussi, le cofondateur de Beanstock. “Or dans notre étude, nous démontrons que cela peut s’avérer beaucoup plus risqué, plus coûteux que prévu et moins rentable qu’un investissement locatif meublé classique”, conclut-il.
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