L’investissement immobilier en “royalties” sera-t-il un jour un eldorado pour les épargnants astucieux ? Le filon, en tout cas, aiguise les appétits. Parmi les sociétés qui cherchent à émerger sur ce créneau : Parcels, Tokim, Fundr.immo, Ronto, Blocshare, Cazapart, Cazinvest, ou encore Bricks.co… Une dernière plateforme internet dont l’ambassadeur n’est autre que l’ancien champion NBA Tony Parker, par ailleurs lui-même actionnaire. Et la liste est ici loin d’être exhaustive.
À travers cet écosystème, des épargnants financent l’achat de biens immobiliers qui seront ensuite mis en location. Avec un ticket d’entrée minimum de seulement quelques euros, ils obtiennent un pourcentage du ou des futurs loyer(s) perçu(s), au prorata de leur mise. En bonus, certaines plateformes promettent aussi un pourcentage sur la potentielle plus-value à la revente de ces biens. Ces différents revenus, on les appelle aussi parfois royalties. Sur le papier, ces sociétés projettent ainsi jusqu’à 7% voire plus de rentabilité annuelle à leurs clients. Des rendements canons pour de l’investissement immobilier… qui posent toutefois question.
En effet, l’Autorité des marchés financiers (AMF) a placé en décembre dernier l’écosystème dans son collimateur. Le gendarme de la Bourse a tout d’abord publiquement mis en garde les épargnants contre le “discours commercial, parfois trompeur” des plateformes, de nature à masquer plusieurs risques. Mais surtout, l’institution remet en cause le cadre juridique même dans lequel exercent ces sociétés. “Faute de se conformer aux réglementations financières en vigueur, ces plateformes [...] seront susceptibles d’être considérées comme exerçant leurs activités de manière irrégulière”, menace carrément l’AMF. Pour mieux comprendre ce nouveau type de placement et ses risques, voici cinq questions simples que doivent impérativement avoir à l’esprit les épargnants.
Le partage de revenus futurs, c’est quoi ?
Le partage de revenus futurs suit une logique assez simple. Une société, via une plateforme internet, propose à divers épargnants d’investir dans un immeuble à louer, en échange de la promesse de toucher un pourcentage des futurs loyers. “J’ai lancé un projet d’achat d’immeuble à côté d’Albi. Je reverse 88% des loyers hors charges que je perçois à mes clients. Avec les 12% restants, à moi de maximiser l’investissement pour rentrer dans mes frais de gestion et dans mes diverses dépenses”, décrit ainsi Damien Andrieu, le cofondateur de Tokim et co-président de la Fédération des plateformes de partage de revenus (F2PR). Une fédération qui compte actuellement onze sociétés adhérentes, et cherche désormais à moraliser cet écosystème naissant.
Quel avantage à investir sur ces plateformes ?
Les rendements promis, principalement. Les plateformes promettent en effet aux épargnants des rentabilités à faire pâlir d’envie les banquiers : 7%, 9%, 10% selon les plateformes… Tout en déléguant la gestion des locataires et l’entretien du bien ! Même si en réalité, il faut probablement tempérer ces chiffres. “Les initiateurs de ces offres mettent généralement en avant des rendements financiers trop optimistes voire irréalistes”, juge en effet l’Autorité des marchés financiers.
“Certains acteurs, pour réaliser leurs calculs, intègrent une plus-value potentielle sur une revente à dix ans… Et là, on se retrouve face à un calcul farfelu, car les performances passées ne présagent pas des performances futures”, appuie également de son côté Damien Andrieu. Le fondateur de Tokim explique ainsi que sa fédération juge trompeuse la communication de certaines sociétés non adhérentes. Méfiance donc, et surtout n’hésitez pas à poser des questions aux plateformes afin qu’elles fournissent toutes les explications concernant le calcul de leurs prévisions de loyer.
Quelles différences avec les SCPI ou le crowdfunding immobilier ?
Pour faire simple : avec le crowdfunding immobilier, un opérateur (bien souvent un promoteur) s’accorde avec une “foule” (crowd en anglais) d’épargnants qui lui prêtera les fonds nécessaires au lancement d’une opération immobilière. Une fois ces fonds collectés, le projet de promotion (ou l’opération de marchand de biens) est finalisé, intégralement commercialisé, et les fruits de la vente permettent à l’opérateur de procéder au remboursement des intérêts et du capital collecté. Ce remboursement prend en moyenne une vingtaine de mois. Le partage de revenus futurs, a contrario, consiste à miser sur des loyers (et non pas sur une vente immédiate, donc) qui seront potentiellement versés sur de plus longues périodes. Ce montage comporte donc d’autres types de risques, comme les impayés de loyer.
En achetant une part de SCPI, l’épargnant devient propriétaire d’une part sociale correspondant à la valeur du bien acheté. Ce n’est pas le cas avec le partage de revenus locatifs. L’AMF est très claire à ce sujet. “La promesse de revenus faite aux investisseurs se caractérise par l’attribution de droits financiers [...]. Ces droits financiers correspondent à une créance”, explique l’organisme. En cas de faillite, donc, rien ne garantit que l’épargnant ne puisse être remboursé de sa mise. Mais les rendements promis par les plateformes de partage de revenus locatifs sont également plus élevés. “L’inconvénient de la SCPI, c’est la lourdeur de souscription, et des rendements moindres. Même si son cadre est mieux balisé”, estime de son côté Damien Andrieu.
Quels sont les risques pour les investisseurs ?
Ils sont malheureusement nombreux, et c’est justement le sens de la mise en garde de l’AMF. Tout d’abord, le partage de revenus locatifs est soumis par nature aux mêmes risques que les investissements immobiliers traditionnels : insolvabilité des locataires, vacances locatives, incertitudes sur les évolutions de loyer, moins-value à la revente… Mais surtout, l’AMF note de gros risques liés au statut de créancier de la société propriétaire du bien immobilier. En cas de défaut de paiement de la société, cela peut poser un problème de non-remboursement pour l’épargnant qui ne peut revendiquer de titre de propriété sur l’immeuble acheté. Dernier gros écueil : l’opacité dans la communication de certaines sociétés. L’AMF constate ainsi que “certaines plateformes ne respectent pas la réglementation en vigueur, laquelle a notamment pour objet la protection des investisseurs à travers la qualité de l’information fournie.”
Ce montage est-il vraiment légal ?
C’est l’une des questions centrales soulevées par les mises en garde de l’Autorité des marchés financiers. Pour l’instant, un flou existe encore sur le cadre juridique de ce nouveau type de placement. Sans entrer dans des détails trop techniques, l’AMF considère aujourd’hui le partage de revenus locatifs comme une sorte de créance dont les contours sont définis par le code du commerce… Un code qui, aux yeux des adhérents de la F2PR, est inadapté à leur activité. La fédération reconnaît ainsi exercer, pour l’instant, dans un très inconfortable “secteur non régulé.” Secteur qu’elle cherche néanmoins à structurer sur la base de son règlement interne publié en octobre 2022, appliqué à ses onze adhérents. “Nous travaillons avec les régulateurs pour créer un cadre qui permettra d’encadrer ce type d’investissement, qui est encore très nouveau”, explique ainsi Damien Andrieu.
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