En matière d'immobilier, ce type d'opération (peu connue) offre de nombreux atouts pour les investisseurs. L’investissement immobilier en nue-propriété consiste à démembrer la propriété d’un bien durant une certaine période. Vous faites l'acquisition de la nue-propriété du logement, c’est-à-dire des murs, et la vendeur conserve l’usufruit, c’est-à-dire la possibilité de jouir du bien ou d’en tirer des revenus locatifs. Le gros intétêt pour vous c'est que vous bénéficiez ainsi d’une décote sur le prix d’achat du logement qui peut atteindre les 40% dans le meilleur des cas : "Le montant de la décote correspond aux revenus locatifs que vous auriez perçus en mettant le bien en location, sans qu’ils ne soient fiscalisés", indique Thomas Abinal, fondateur de Monetivia, une entreprise spécialisée dans la nue-propriété dans l’ancien.
Autre avantage pour l’investisseur : la fiscalité particulièrement douce sur ce type de placement. Prenons l’exemple d’un logement d’une valeur de 300.000 euros. En investissant en nue-propriété, vous bénéficiez d’une décote de 40% sur le prix du bien pour un démembrement temporaire de la propriété de 20 ans. Vous ne payez donc le bien que 180.000 euros. Une fois le démembrement de propriété terminé, au bout des 20 ans, vous récupérez la pleine propriété du logement. Si dans le quartier où vous avez acheté, les prix ont augmenté de 20% en 20 ans (soit 1% par an), vous pourrez vendre le bien 360.000 euros. L’administration fiscale ne prendra pour base taxable que la différence entre la valeur initiale du bien en pleine propriété au moment de l’achat (300.000 euros) et le prix de vente au bout des 20 ans (360.000 euros). La décote, qui équivaut à 120.000 euros, n’est pas taxée et vous ne serez imposé que sur les 60.000 euros de plus-value, après déduction des abattements liés à la durée de détention du logement.
Un placement pour investisseurs aguerris
Ces avantages expliquent que la nue-propriété soit le placement "des déçus de l’investissement locatif classique, qui ne veulent plus être fiscalisés sur leurs revenus fonciers", souligne Thomas Abinal. C’est aussi le placement des investisseurs aguerris et relativement fortunés, car durant toute la période d’usufruit, vous ne percevez aucun revenu locatif. Si vous empruntez à crédit, même si la dette à rembourser est moindre que pour un investissement classique, il faudra mobiliser votre épargne personnelle. Mais d’autres avantages existent sur ce type de placement.
Dans l’immobilier neuf, les principaux avantages, outre la décote sur le prix d’un logement construit aux dernières normes en matière de performance énergétique, sont d’ordre fiscaux. Le bien n’est pas pris en compte dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). De plus, si vous avez emprunté à crédit, vous pouvez déduire vos intérêts d’emprunt de vos autres revenus locatifs. Enfin, vous n’êtes redevable d’aucun impôt sur le logement (taxe foncière, taxe sur les ordures ménagères…). "Ces avantages sont là car lorsque vous faites de la nue-propriété dans l’immobilier neuf, l’usufruit est confié à un bailleur social", précise Thomas Abinal. L’organisme HLM s’engage au moment de la signature du contrat à vous restituer le bien en parfait état d’habitabilité.
Nue-propriété en SCI : une rentabilité immédiate
Pour les petits budgets, vous pouvez passer par une SCI pour un investir en nue-propriété. Silver Avenir (gérée par Fédéral Finance Gestion) ou encore ViaGénérations (Turgot AM) sont deux sociétés civiles immobilières spécialisées dans le démembrement de propriété et le maintien à domicile. Elles possèdent ainsi la nue-propriété de centaines de biens chacune. "Le ticket d’entrée pour investir est assez faible et les investisseurs ne peuvent acheter des parts qu’à travers une assurance vie en se renseignant auprès de leur banquier ou d’un conseiller en gestion du patrimoine", indique Antoine Cauchy, cofondateur de Treeefle Gestion Privée. Le ticket d’entrée pour obtenir une part est de 1.000 euros. À la clé, une rentabilité brute annuelle estimée à 2022 à 3,12% brut pour ViaGénérations, hors frais de gestion liés au contrat d’assurancevie, et 5,31% pour Silver Avenir.
Nue-propriété dans l’ancien : profitez des meilleurs emplacements
Viens enfin la nue-propriété dans l’ancien. Elle se présente sous deux formes : le démembrement temporaire, avec une durée déterminée par les deux parties, et le démembrement à durée indéterminée, qui court jusqu’au décès ou au départ volontaire du logement de l’usufruitier. Les avantages fiscaux, par rapport au neuf, sont moindres : "Vous ne pouvez pas déduire vos intérêts d’emprunt sauf s’il s’agit d’une reprise de logement appartenant à un programme neuf et que le bien est confié, durant la période de démembrement, à un bailleur social", précise Antoine Cauchy. Le bien reste imposable à l’IFI à hauteur de la valeur de la nue-propriété. Vous conservez toutefois l’exonération des taxes liées au logement (taxe foncière, taxe sur les ordures ménagères…). En cas de travaux, seuls ceux liés à la structure du logement sont à votre charge (toiture, murs porteurs…). Le reste dépend de l’usufruitier. Les avantages principaux de la nue-propriété dans l’ancien sont de pouvoir investir dans des logements mieux situés dans les grandes villes et moins chers que dans le neuf. De quoi rendre la plus-value, au moment de la vente, encore plus importante.
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