Acheter ou ne pas acheter pour louer 1 an avant les JO, telle est la question ? Surtout dans un contexte où les taux de crédit immobilier remontent (3,28% en moyenne toutes durées confondues en mai 2023, hors frais d’assurances selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA) et où les prix de l’immobilier peinent à baisser plus drastiquement : "Les plus belles opérations pour profiter des JO étaient à réaliser en 2020, quand les taux étaient encore proches de 1% et que les prix de l’immobilier étaient plus bas", concède Vincent Martins, directeur général de Wakerstone, une entreprise spécialisée dans l’ingénierie patrimoniale. Tout n’est cependant pas perdu.
Pour investir intelligemment et profiter de la fête du sport, misez davantage sur les villes franciliennes où l’immobilier demeure abordable, non loin des "communes JO", et qui accueilleront prochainement de nouvelles stations de métro : "Les transports sont un vecteur de valorisation de l’immobilier. On l’a vu par le passé. Ces infrastructures poussent les communes à se développer. Sur le long terme, ce type de pari est moins risqué", conseille Olivier Princivalle, président de la Fnaim du Grand Paris. C’est le cas de Bobigny, l’une des rares villes du département où les prix de l’immobilier ont grimpé de 11,3% en 1 an pour atteindre les 3.810 euros le mètre carré dans l’ancien selon les données de la chambre des notaires de Paris. La ligne 15 doit traverser la commune à l’horizon 2030.
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Idem pour les villes de Bondy ou Drancy. Non seulement leur prix continue de progresser sur un an (+3,7 à Bondy avec un prix au mètre carré moyen de 3.100 euros et +1,6 % avec un prix moyen de 3.340 euros à Drancy), mais elles seront également traversées par la ligne 15 dans les années à venir : "En misant sur ces communes dès maintenant, vous pourrez éventuellement profiter des touristes qui viendront dans le cadre des JO car elles ne sont pas très éloignées de Saint-Denis, Aubervilliers et Paris. Mais vous pourrez surtout espérer que le bien prenne de la valeur et puisse se vendre plus cher lorsque le métro sortira de terre", souligne Vincent Martins. Des villes où les rendements bruts atteignent encore les 5%. Attention, rappelons que l’encadrement des loyers s’applique dans les communes de Bobigny et de Bondy.
Les pièges à éviter
Evitez la fausse bonne idée de mettre en location saisonnière votre résidence principale et de partir en vacances durant toute la compétition : "Ce type d’événement peut poser de gros problèmes logistiques avec des annulations au dernier moment. Qui plus est, il y a un énorme risque de débordement de la part des locataires avec d’éventuelles dégradations dans le logement ou du bruit dans l’immeuble. Le bien ne sera pas systématiquement loué à des familles. Si la copropriété ne donne pas son autorisation, vous pouvez avoir de gros problèmes à votre retour", prévient Vincent Martins. En effet, la copropriété pourra engager des poursuites judiciaires contre vous.
Attention aussi à l’achat un peu rapide d’une passoire thermique à rénover en vue des JO, surtout dans les communes de Saint-Denis, Aubervilliers ou Saint-Ouen. Selon les chiffres de l’Institut d’aménagement et d’urbanisme (IAU) d’Île-de-France et de la Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement (Drihl), 7,4% du parc immobilier privé en Seine-Saint-Denis se compose d’habitat indigne. "On estime même que 30% du parc immobilier dans le département pourrait être en péril. Ce phénomène touche surtout les logements construits peu de temps après la Seconde Guerre mondiale", confirme Vincent Martins.
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