Frais d'agence immobilière : commission moyenne, taux et calcul

C'est quoi les honoraires ou frais des agents immobiliers ?

Définition et nature des frais d’agence immobilière

Les frais d’agence correspondent à la rémunération d’un professionnel de l’immobilier étant intervenu dans le cadre d’une vente ou d’une mise en location. Précisons que l’agent immobilier peut être chargé de l’ensemble des projets et transactions immoet être amené à négocier avec les acheteurs/vendeurs potentiels.

Modalités de fixation et de paiement

Le montant des frais d’agence est librement fixé par le professionnel et doit être clairement affiché et porté à la connaissance des parties. En matière de vente, ces frais sont le plus souvent exprimés en pourcentage du prix du bien. Dans tous les cas, les frais d’agence ne sont dus que si la transaction aboutit effectivement.

Quels sont les différents types d’honoraires d’une agence immobilière ?

La fixation libre des honoraires des agents immobiliers

Les honoraires d’une agence immobilière sont librement fixés par celle-ci. Cette liberté est toutefois encadrée par une exigence fondamentale de transparence. L’agence a l’obligation d’afficher ses honoraires de manière visible, lisible et compréhensible, à la fois dans ses locaux, en vitrine, et sur toute publicité.

Les honoraires en matière de vente : pourcentage ou forfait

Dans le cadre d’une vente immobilière, les honoraires d’agence peuvent prendre deux formes principales. Ils sont soit calculés en pourcentage du prix de vente du bien, soit fixés sous la forme d’un forfait déterminé à l’avance. Le mode de calcul doit être clairement indiqué dans le mandat et dans les annonces.

Les honoraires dans le cadre d’une mise en location

En matière de location, les honoraires correspondent à un ensemble de prestations précisément définies : organisation des visites, constitution du dossier du locataire, rédaction du bail et, le cas échéant, réalisation de l’état des lieux.

Contrairement à la vente, ces honoraires sont encadrés par la loi, notamment pour la part imputable au locataire. Des plafonds légaux s’appliquent, variables selon la zone géographique (zone très tendue, tendue ou non tendue), exprimés en euros par mètre carré de surface habitable.

Comment sont calculés les frais d’agence dans le cadre d’une vente immobilière ?

Des honoraires déterminés par la nature des prestations

Les frais d’agence varient d’abord selon les prestations effectivement proposées par le professionnel : estimation du bien, mise en valeur, diffusion des annonces, organisation des visites et accompagnement jusqu’à la signature. Plus l’intervention de l’agence est large, plus les honoraires peuvent être élevés.

Ils dépendent également du positionnement de l’agence et du type de biens traités. Les pratiques tarifaires peuvent ainsi différer selon qu’il s’agit d’un logement standard, d’un bien de prestige ou d’un bien situé dans un secteur spécifique (rural, agricole ou urbain tendu).

Une liberté tarifaire encadrée par la loi

Les honoraires doivent impérativement être prévus dans un mandat écrit. En l’absence de mandat valable ou si la vente n’aboutit pas, aucune rémunération ne peut être exigée par l’agence.

Deux modes de calcul pour une vente immobilière

Dans le cadre d’une vente, l’agence peut appliquer un coût fixe, déterminé à l’avance. Ce montant reste identique, quel que soit le prix de vente du bien. Elle peut aussi retenir une commission de l’agence proportionnelle, calculée en pourcentage du prix de vente. Ce mode de calcul est le plus fréquent.

Un pourcentage souvent dégressif

Lorsque les honoraires sont proportionnels, le barème est souvent dégressif. Le taux appliqué diminue à mesure que le prix du bien augmente. Cette pratique est licite à condition que le barème soit affiché de manière lisible et identique dans les locaux de l’agence, le mandat et les annonces immobilières.

La mention « FAI » Frais d'Agence Inclus

La mention FAI (frais d’agence inclus) indique que les honoraires sont intégrés au prix affiché dans l’annonce. L’acheteur connaît ainsi immédiatement le coût global du bien. À l’inverse, le prix net vendeur correspond à la somme revenant au vendeur, les frais d’agence venant s’ajouter séparément au prix annoncé.

Impact sur le coût total de l’opération

La distinction entre prix FAI et prix net vendeur a des conséquences sur le coût total de l’acquisition. Lorsque les honoraires sont à la charge de l’acheteur, les frais de notaire sont calculés sur le prix net vendeur. La répartition des honoraires doit être donc clairement mentionnée dans l’annonce.

Quel est le montant des frais d’agence pour une mise en location ?

Frais libres

Pour la mise en location, une partie des frais peuvent être libres, mais une autre dépend du secteur géographique et de sa superficie. Le dispositif a été fixé par décret (n° 2014-890 du 1ᵉʳ août 2014 relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires et aux modalités de transmission de certaines informations par les professionnels de l’immobilier).

Montant maximum des frais en fonction de la zone du logement

La prestation comprend la préparation des visites du bien à mettre en location, la constitution du dossier et la rédaction du bail. Trois zones correspondantes à des tarifs ont été déterminées. Le détail de la liste de ces zones peut être consulté sur renvoi à l’article 1 du décret précité.

Prix plafonnés

Attention, car il existe un plafonnement. Le montant mis à la charge du locataire ne peut pas dépasser à la fois le montant maximum fixé par décret et la moitié des frais facturés par le conseiller immobilier (article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Simulateur pour estimer la partie du locataire

Le gouvernement met à disposition des propriétaires et locataires un simulateur pour calculer comment partager les frais d’agence immobilière entre les deux parties. La simulation inclut dans le calcul de la création du dossier du locataire, de la visite du logement, de la rédaction du bail. Il suffit d’indiquer les informations suivantes :

• surface habitable du logement en m² ;
• total des frais d’agence avant partage ;
• commune ou code postal du logement.

Quand faut-il payer les frais d’agence ?

Les frais d’agence immobilière ne sont dus que si l’opération aboutit effectivement. Concrètement, cela signifie qu’aucun frais ne peut être exigé pour une simple estimation, des visites ou la diffusion d’annonces.

• Dans le cadre d’une vente, les frais d’agence sont payés au moment de la signature de l’acte authentique chez le notaire.
• Pour une location, les frais d’agence sont dus lors de la signature du bail, ou immédiatement après.

Est-ce l’acheteur qui paie les frais d’agence ?

Dans le cadre d’une vente immobilière

En matière de vente, il n’existe aucune règle. Les honoraires peuvent être mis à la charge de l’acquéreur, du vendeur, ou être exceptionnellement répartis entre les deux. La seule exigence est que cette répartition soit clairement prévue dans le mandat de vente signé avec l’agence.

Conséquences pratiques pour l’acquéreur

Lorsque les frais d’agence sont à la charge de l’acquéreur, ils s’ajoutent au prix net vendeur. Dans ce cas, les frais de notaire sont calculés sur le prix net vendeur, ce qui peut réduire le coût total. À l’inverse, lorsqu’ils sont à la charge du vendeur, ils sont intégrés dans le prix affiché, et les frais de notaire sont calculés sur l’ensemble.

Une information obligatoire dans les annonces

Quelle que soit la répartition, les annonces immobilières doivent indiquer à qui incombe le paiement des frais d’agence. Cette obligation vise à garantir une information loyale de l’acquéreur dès la première consultation de l’annonce. L’absence ou l’ambiguïté de cette mention constitue un manquement.

En location : des honoraires à la charge du locataire et du bailleur

En location, la loi encadre la répartition des honoraires entre bailleur et locataire pour certaines prestations : visites, constitution du dossier, rédaction du bail et état des lieux d’entrée. Ces dernières ne peuvent être facturées au locataire que dans la limite de plafonds légaux.

Une limitation protectrice pour le locataire

La loi impose que la part à la charge du locataire ne puisse jamais excéder celle supportée par le bailleur pour les mêmes prestations. Deux limites s’appliquent donc simultanément :

• un plafond en euros par mètre carré ;
• une limite à 50% des frais globaux.

Si l’un de ces plafonds est dépassé, la part locataire est automatiquement ramenée au montant le plus faible.

Combien prend une agence immobilière pour une location ?

Les frais d’agence locative sont encadrés par la loi

En matière de location (baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 dite loi ALUR), les honoraires facturés par une agence immobilière ne peuvent pas dépasser des plafonds. Ce cadre vaut pour les prestations facturées au locataire, ainsi que pour l’état des lieux d’entrée. Ces plafonds sont révisés chaque année selon l’Indice de Référence des Loyers (IRL).

Plafonds applicables à partir du 1er janvier 2026

Depuis le 1er janvier 2026, de nouveaux plafonds imputables au locataire ont été mis en place suite à l’arrêté du 17 juillet 2025. Ils sont les suivants :

• Zone très tendue Paris et communes des départements environnants (Yvelines, Hauts-de-Seine, Val-de-Marne, Seine-Saint-Denis, Val-d’Oise) : jusqu’à 12,10 euros TTC/m² de surface habitable.
• Zone tendue : jusqu’à 10,09 euros TTC/m² ;
• Reste du territoire : jusqu’à 8,07 euros TTC/m² ;
• État des lieux d’entrée : plafonné à 3,03 euros TTC/m², quel que soit le zonage.

Ces montants s’appliquent aux contrats de location conclus en 2026 et reflètent une légère revalorisation (+0,87 % de l’IRL) après plus de dix ans de plafonds « gelés ».

Exemple concret de tarifs immobiliers

Pour un logement de 40 m² en zone très tendue (par exemple, certaines communes d’Île-de-France, Paris intra-muros, etc.), voici ce qu’il en est concernant les frais d’agence immobilière :

• Honoraires de location (visite + dossier + bail) : jusqu’à 40 × 12,10 = 484 euros TTC.
• État des lieux d’entrée : jusqu’à 40 × 3,03 = 121,20 euros TTC.

Le total maximum imputable au locataire pour ces prestations serait donc 605,20 euros TTC dans cet exemple, si les plafonds sont pleinement appliqués.

Cas particuliers d’autres modes de location

Pour des locations non soumises à la loi du 6 juillet 1989 (meublé hors régime principal ou location de courte durée), ces plafonds ne s’appliquent pas. Les honoraires peuvent alors être déterminés librement entre les parties ou selon des barèmes contractuels.

Au-delà des frais liés à la mise en relation et à la rédaction du bail, l’agence peut proposer une gestion locative : cela donne lieu à des honoraires distincts, souvent exprimés en pourcentage du loyer annuel (environ 5 % à 10 % TTC selon les pratiques du marché).

Quels sont les frais d'agence pour l'achat ou la vente d'un bien immobilier ?

Une commission librement fixée par l’agence

En matière de vente immobilière, la commission d’un agent immobilier n’est soumise à aucun plafond. En pratique, la commission de l’agence se situe, dans la majorité des cas, entre 3 et 10 % du prix de cession du bien. Les taux les plus fréquemment observés sur le marché résidentiel classique se situent autour de 4 à 5 %.

Un calcul souvent proportionnel au prix de vente

La solution la plus courante consiste à appliquer un pourcentage du prix de vente du bien. Ce mode de calcul est licite et dominant sur le marché immobilier. Plus rarement, certaines agences proposent un forfait fixe. Cette formule est surtout utilisée par des agences à bas coûts ou sur des marchés très concurrentiels.

Un barème souvent dégressif

Lorsque la commission est proportionnelle, le barème est fréquemment dégressif. Cela signifie que le taux appliqué diminue à mesure que le prix du bien augmente. Cette dégressivité vise à maintenir une commission cohérente avec le niveau de service, tout en restant acceptable sur des montants élevés.

Illustrations chiffrées à titre indicatif

Pour un bien vendu 300 000 euros, une commission de 8 % représenterait 24 000 euros. Pour un bien vendu 1 200 000 euros, une commission plus faible, de 5 %, représenterait 60 000 euros. Ces chiffres illustrent des pratiques courantes chez les conseillers immobiliers, mais ne constituent pas une norme.

Une commission négociable

Les honoraires d’agent immobilier peuvent être négociés avant la signature du mandat. Le taux dépend du contexte du marché, de la rareté du bien, de sa localisation et de la durée du mandat. Toute commission n’est due que si la vente est effectivement conclue (loi Hoguet).

Comment réduire ou négocier les frais d’agence immobilière ?

Négocier les honoraires avant la signature du mandat

La négociation est possible uniquement avant la signature du mandat. Après, le barème accepté s’impose. La marge de négociation dépend du contexte : attractivité, tension du marché, durée d’engagement du mandat. Exemple concret : un vendeur peut négocier un taux réduit en contrepartie d’un mandat exclusif.

Comparer les agences et leurs modèles économiques

Les honoraires varient fortement. Les traditionnelles à services complets coexistent avec celles es à honoraires réduits ou forfaitaires, notamment les agences immobilières en ligne qui n’ont qu’un site Internet. Comparer plusieurs propositions permet de choisir des services selon ses besoins.

Il convient toutefois de vérifier précisément les prestations incluses, afin d’éviter une économie apparente qui se traduirait par un accompagnement moins complet.

Opter pour un forfait plutôt qu’un pourcentage

Certaines agences proposent un forfait fixe, indépendamment du prix de vente. Cette solution peut être avantageuse pour des biens de valeur élevée, dès lors que le niveau de service est équivalent à celui d’une commission proportionnelle. Le forfait doit être clairement défini dans le mandat.

En location : des marges de manœuvre limitées

En matière locative, la possibilité de réduire les frais est fortement limitée, car les honoraires facturables au locataire sont plafonnés par la loi. Une agence ne peut pas légalement dépasser ces plafonds. La seule réduction possible consiste à facturer en deçà des plafonds, ce que certaines agences choisissent de faire pour rester compétitives.

Envisager la vente ou la location sans intermédiaire

La vente ou la location entre particuliers, sans recours à une agence, permet de supprimer totalement les frais d’agence. Cette solution suppose toutefois de prendre en charge soi-même l’ensemble des démarches. Elle peut être adaptée à des profils avertis, mais comporte un risque accru d’erreurs.

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