Immobilier : les précautions à prendre avant d'acheter

Vous vous exposez à payer de gros frais en cas de revente du logement. Vous allez divorcer ? Il faudra donc liquider la communauté, autrement dit recenser les biens communs du couple et les partager de façon égale. S’il s’agit d’un divorce par consentement mutuel, formule la plus usuelle, le sort du logement se décide d’un commun accord.

Il peut être soit attribué à l’un des deux (qui doit alors racheter la part de l’autre), soit mis en vente. Ce second cas entraîne souvent d’importants frais. D’abord, le paiement d’un droit «de partage», égal à 1,10% du prix de vente, puis celui de l’impôt sur la plus-value si le bien a pris de la valeur et que la vente a lieu moins de trente ans après l’achat. Rappelons, en effet, que seule la résidence principale échappe à cette ponction fiscale.

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Chômage

Les garanties perte d’emploi sont chères et vous indemnisent souvent très mal. Vous avez acheté à crédit, et voilà que vous perdez votre emploi… Comment allez-vous payer les mensualités restant dues ? Ne pensez pas trop à l’assurance chômage pour vous tirer d’affaire. Non seulement elle coûte cher (au moins 0,30% par an du montant emprunté), mais tout le monde n’y a pas droit.

En effet, le risque de se retrouver à Pôle emploi est si important aujourd’hui que les assureurs multiplient les obstacles pour décourager les candidats. Seuls les salariés indéboulonnables sont acceptés sans réticence. Mais, même si vous faites partie des élus, entre les franchises et les délais de carence prévus au contrat, vous devrez patienter entre trois et six mois avant d’être pris en charge.

Cela ne veut pas dire que cette assurance est inutile, mais il faut bien en mesurer les limites. Ainsi, la durée maximale d’indemnisation par période de chômage est souvent de douze mois. Quant au montant versé, il se calcule en pourcentage de la mensualité du prêt (de 50 à 100%), dans la limite d’un plafond excédant rarement 100 euros par jour. Sachez enfin que vous ne serez plus assuré à partir de 60 ou de 62 ans.

Décès de l’un des époux

Le survivant peut être contraint de rembourser la moitié du crédit qui a été souscrit. Dès lors que le bien supporte encore un crédit, le décès de l’un des époux co-emprunteurs entraîne la mise en œuvre de l’assurance décès (obligatoire) qui a été souscrite. Hélas, sa portée est parfois limitée, de sorte qu’on peut être forcé de vendre le bien pour s’en sortir. A la souscription du prêt, il faut donc veiller à ce que, en cas de malheur, la part des mensualités retombant sur le survivant soit la plus faible possible.

Ce n’est pas le cas avec la classique couverture 50-50, puisque la moitié du paiement pèse encore sur lui. Mieux vaut opter pour un contrat où chacun est assuré à 75% (25% de la mensualité restent dus). Ou, si vous en avez les moyens, pour la couverture 100% sur chaque tête : le survivant n’aura plus un centime à débourser.

Comment acheter un bien tout seul quand on est marié ?

Lorsqu’on s’unit sans contrat, c’est le régime de la «communauté réduite aux acquêts» qui s’applique. Il signifie que les biens appartenant à l’un des deux avant le mariage (ou reçus par donation ou succession) restent à lui seul. Ces biens «propres» ne seront pas à partager avec l’autre en cas de divorce.

Mais il y a une exception : si des fonds propres servent à acheter un logement, celui-ci réintègre d’office la communauté… et devra donc être partagé. Pour éviter une telle situation, il faut insérer dans l’acte d’achat une clause «d’emploi» (ou «clause de réemploi» si l’argent provient de la vente d’un bien propre). Cette clause indique sans ambiguïté que le bien a été acquis avec de l’argent strictement personnel. Pour ne risquer aucune contestation, l’aide d’un notaire est conseillée.