À l’exception de Nice, Lyon et Villeurbanne, il semble préférable de cibler les petits studios plutôt que les grands appartements dans la plupart des 51 plus grandes villes… En tout cas sur le papier. Voilà ce que met en lumière une étude publiée par Meilleurs Agents en ce mois de mai. Pour en arriver à cette conclusion, le spécialiste de l’estimation immobilière a comparé les rentabilités brutes des studios et des appartements de quatre pièces et plus, dans chacune de ces 51 communes. Pour rappel, la rentabilité brute est un indice permettant de mesurer la performance financière potentielle d’un investissement locatif. Ce ratio est obtenu assez simplement, en divisant le loyer annuel perçu par le bailleur, et en divisant ce revenu par le prix d’achat du bien.
Bien sûr, cet indicateur ne donne qu’une idée imparfaite de la performance financière réelle d’une location, puisqu’il ne tient pas compte par exemple les charges, les travaux ou encore de la fiscalité auxquels devra se soumettre le bailleur. Il n’empêche : ce ratio permet de donner un premier aperçu des villes aux plus forts potentiels pour les investisseurs. Petite précision importante : la rentabilité des studios est calculée sur une période de 10 mois, et la rentabilité des appartements de quatre pièces et plus sur une période de 12 mois. “L’écart de période s’explique en grande partie par le fait que les studios sont généralement loués par des étudiants qui les quittent dès lors que l’année scolaire est achevée, au bout de 10 mois”, justifie Meilleurs Agents.
On constate ainsi qu’à première vue, financièrement parlant, les villes les plus alléchantes pour les investisseurs à la recherche de rendement seraient alors Mulhouse, Saint-Etienne et Bourges. Et cela aussi bien pour les investissements dans de petits studios que dans de plus grands appartements. Mais attention : nous n’avons comparé ici qu’un seul indicateur, la rentabilité brute, valable si le bien est loué dans des conditions optimales. Afin de se rapprocher de ce rendement optimal, les bailleurs devront donc au préalable se soucier de l’attractivité du quartier ciblé, de l’état du logement, mais aussi du taux de vacances des locations et également à la tension locative sur place, c’est-à-dire à la facilité ou non de trouver des locataires solvables pour occuper le bien.
Des villes plus propices aux studios, et d’autres aux T4
Afin de compléter son étude, Meilleurs Agents a enfin mis en lumière un dernier paramètre important. En effet, selon les villes ciblées par les investisseurs, il est davantage facile et pertinent de viser des locataires de studios, ou l’inverse. Ainsi, les investisseurs ne doivent pas seulement se contenter d’observer les rentabilités brutes : ils ont aussi tout intérêt à regarder s’il existe une “population” de locataires suffisante pour pouvoir louer facilement un logement sur place. “Au moment de choisir la ville où investir dans un studio, il faudra surtout penser au fait que le bien doit pouvoir se louer facilement : la demande de biens de type T1 doit être importante”, résume ainsi Barbara Castillo Rico, la responsable des études économiques chez Meilleurs Agents. Les villes étudiantes, de ce point de vue, sont intéressantes : ce sont en général ces types de locataires qui privilégient en effet le plus les petits studios à l’année.
Ainsi, à la lecture de ces données, on se rend compte qu’à Mulhouse, Saint-Etienne ou Bourges, la part de locataires de studios parmi les habitants reste très relative. Il faut dire aussi que Mulhouse ou Bourges, pour ne citer que ces deux communes, ne comptent que peu d’étudiants proportionnellement à la population globale. À l’inverse, on trouvera beaucoup plus de locataires de studios à Caen (28,3% de la population), Nancy (24,7%) ou encore Poitiers (34,1%). Parmi les villes de ce top 51, par comparaison, la moyenne est à 19,4%. Si les bailleurs prennent donc en compte la “facilité” à louer un studio dans une ville, “ce sont alors Limoges, Clermont-Ferrand et Nancy qui se retrouvent en tête du classement de villes où investir, avec respectivement 7,9%, 6,9% et 6,7% de rentabilité brute”, en déduit le groupe Meilleurs Agents.
* Méthodologie : les prix et loyers moyens ont été estimés par Meilleurs Agents au 1er mai 2022. La part des propriétaires, des locataires et des locataires selon le type de bien, est tirée de l’INSEE de 2018. La part des étudiants correspond enfin au nombre d’étudiants rapporté à la population de la ville, selon de l’étude Insee “Synthèse des effectifs d’étudiants inscrits dans les établissements et les formations de l’enseignement supérieur” publiée en 2018.
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