Envie de réaliser un investissement locatif dans une petite surface ? Le timing est opportun. Même si l’on assiste depuis plusieurs mois à une forte augmentation des taux de crédit immobilier, les délais de vente se rallongent sur ces surfaces et les transactions se concluent souvent après des négos de “5 à 10% sur un bien en bon état, voir jusqu’à 20% pour un bien classé en G ou F”, constate Lior Pardo, président de Investirdanslancien.fr, site internet qui accompagne les investisseurs-particuliers. Les travaux à prévoir, dont les coûts augmentent en raison de la hausse des matières premières, pèsent en effet de plus en plus lourd sur les négociations. Pour pouvoir louer un bien, rappelons que celui-ci doit être classé au minimum classé avec l’étiquette énergétique D.
Alors, dans quelles villes dégoter les meilleures opportunités pour investir dans des petites surfaces ? A l’aide de la société Investirdanslancien.fr, nous avons sélectionné pour vous 10 spots, offrant un solide marché locatif, et où il est actuellement possible de réaliser de belles opérations pour une mise comprise entre 150.000 - 180.000 euros (travaux compris). Plusieurs villes du sud offrant des prix modérés, et de faibles travaux d’isolation, figurent dans ce classement.
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Réaliser une opération d'investissement locatif à Marseille
Dans la cité phocéenne, les investisseurs pourront trouver de nombreux biens classés en D, avec à la clé, moins de travaux à prévoir et une meilleure rentabilité. Pour ce faire, direction les quartiers en quasi centre-ville, mais moins chers que l’hyper-centre.
Le 5e arrondissement ou encore le quartier de la Timone, dans le 10e arrondissement (avec ses facultés) vous offrent, par exemple, de belles opportunités. Autre secteur à privilégier : le 6e arrondissement entre la Castellane et Préfecture. Enfin, dans le 2e arrondissement, quartier de La Joliette, poumon économique de la ville, et au cœur du projet Euroméditerranée, vous pourrez dénicher des studios pour étudiants et internes. “Comptez en moyenne 3.500 euros du mètre carré, contre 4.000 euros du mètre dans le 6e arrondissement”, indique Lior Pardo.
Exemples de belles opérations récemment relevées dans la ville :
- Dans le 12e arrondissement, un studio de 17 mètres carrés au 3e étage avec ascenseur et vue dégagée, au sein d’une résidence année 70, s’est vendu 79.000 euros sans travaux. Rentabilité promise : 7,5% brut.
- Dans le 4e arrondissement, un studio avec terrasse de 37 mètres carrés, refait à neuf, et avec poutres apparentes des années 50, s’est vendu 161.000 euros. Rentabilité promise : 6,3 brut.
Réaliser une opération d'investissement locatif à Nice
Pour dénicher des studios avec une bonne rentabilité locative à Nice, direction les quartiers Riquet, Vernier, Libération, Saint Roch, Les Baumettes, Californie, entre l’aéroport et Nice centre. “Ce sont des quartiers résidentiels certes plus éloignés du centre-ville, mais qui évoluent rapidement avec des projets de construction”, assure Lior Pardo. Comptez en moyenne 5.000 euros le mètre carré pour un studio.
Exemples de belles opérations récemment relevées dans la ville :
- Quartier Riquet, un studio de 25 mètres carrés, a trouvé preneur pour 90.000 euros, avec 15.000 euros de travaux. Rentabilité promise : 6% brut.
- Dans le quartier Vernier, un studio avec petit balcon de 30 mètres carrés en bon état a trouvé un acquéreur pour 165.000 euros. Rentabilité promise : 5,5% brut.
- Dans le quartier La Californie avec ses divers services et infrastructures de transport, commerces, éducation, santé ou loisirs, un studio de 28 mètres carrés s’est négocié 120.000 euros pour cause de travaux. Rentabilité promise : 6% brut.
Réaliser une opération d'investissement locatif à Perpignan
Les atouts de cette ville ? Un prix au mètre carré attractif, et une forte demande locative. De plus, les appartements présentent une bonne performance énergétique. “C’est une ville en développement, les maires font tout pour améliorer le centre”, pense Lior Pardo.
Exemples de belles opérations récemment relevées dans la ville :
- Dans le quartier les platanes, un bien d’une surface de 36 mètres carrés, sans travaux avec petite terrasse, s’est vendu 76.000 euros. Rentabilité promise : 10,9% brut.
- Quartier Saint Mathieu, un appartement de 30 mètres carrés a été acheté 60.000 euros, avec travaux de peinture et changement de chauffage à prévoir pour un coût estimé à 10.000 euros. Rentabilité promise : 9% brut.
- Dans le quartier Saint-Jean, noyau historique de la ville, un studio de 25 mètres carrés a trouvé preneur à 65.000 euros, avec 10.000 euros de travaux. Rentabilité promise : 8% brut.
Réaliser une opération d'investissement locatif à Avignon
Dernière ville du sud à tirer son épingle du jeu : Avignon. Pour les bonnes affaires, préférez le quartier Saint-Jean en dehors des remparts. Comptez en moyenne 2.500 euros du mètre carré hors des remparts, contre 3500- 4000 euros le mètre carré dans le centre d’Avignon. “Pour des biens qui s’auto-financent, il faut sortir du centre-ville”, conclut Lior Pardo.
Exemples de belles opérations récemment relevées dans la ville :
- Un studio de 30 mètres carrés acquis 45.000 euros avec des travaux à prévoir à hauteur de 15.000 euros. Rentabilité promise : 8% brut.
- Un autre studio de 25 mètres carrés, situé dans le même secteur, s’est vendu 35 000 euros, avec travaux 25.000 euros à prévoir. Rentabilité promise : 8% brut.
- Un studio de 15 mètres carrés est parti pour 37.000 euros avec 10.000 euros de travaux. Rentabilité promise : 7,5%.
Réaliser une opération d'investissement locatif à Rouen
A la fois ville étudiante et touristique, Rouen possède plus d’un atout ! Plusieurs spots sont particulièrement indiqués pour l’investissement : la rive droite plus cotée, l’hyper-centre, ou encore Saint-Hilaire près du CHU. La demande locative y est importante et les rentabilités offertes oscillent entre 5 et 7%. “Dans le quartier Saint-Sever, l’un des plus emblématiques de la rive gauche, la rentabilité est aussi très bonne”, ajoute Lior Pardo.
Exemples de belles opérations récemment relevées dans la ville :
- Dans la rue rue Saint-Hilaire, un studio de 20 mètres carrés, avec terrasse, a trouvé acquéreur à 60.000 euros, avec 10.000 euros de travaux à prévoir. Rentabilité promise : 6,5% brut.
- Dans l’hypercentre de Rouen, autour du vieux marché et de la cathédrale, un studio de 28 mètres carrés s’est vendu 100.000 euros, avec 15 000 euros de travaux à la clé, changement de chauffage inclus . Rentabilité promise : 6,5% brut.
- Dans le quartier Sever, un plus grand studio de 43 mètres carrés, avec 30.000 de travaux s’est vendu 83.000 euros. Rentabilité promise : 10,8% brut.
Réaliser une opération d'investissement locatif au Havre
Portée par le projet du Grand Paris express reliant bientôt Le Havre à Paris en 1h30, cette ville maritime est promise à un bel avenir en termes d’investissement locatif. C’est aussi une ville très étudiante avec l’implantation récente de Sciences Po et beaucoup de salariés y sont locataires.
Exemples de belles opérations récemment relevées dans la ville :
- Dans le quartier Saint-Vincent, l’un des plus recherchés, un studio de 35 mètres carrés, vendu 105.000 euros, avec 25.000 euros de travaux prévoir. Rentabilité promise : 5,5% brut.
- Porte Océane, dans l’hyper-centre, un studio de 22 mètres carrés a été acquis à 45.000 euros avec 10.000 euros, sans travaux à prévoir. Rentabilité promise : 8,5% brut.
- A Graville, à l’est du Havre, un studio de 32 mètres carrés, sans travaux, a été signé pour 50.000 euros. Rentabilité promise : 10,5% brut.
Réaliser une opération d'investissement locatif à Lille
Forte ville étudiante, également peuplée de nombreux salariés, Lille offre un beau marché locatif. La ville a aussi l’avantage d’être idéalement située à 1 heure de Paris et de Bruxelles.
Les quartiers à privilégier ? Wazemmes, Lille-centre, Vieux-Lille, Vauban, Gilles Fives, Hellemmes. Le prix du mètre carré s’y situe autour de 3.500 euros.
Exemples de belles opérations récemment relevées dans la ville :
- Un studio de 30 mètres carrés, avec 10.000 euros de travaux à prévoir, s’est vendu 90.000 euros. Rentabilité promise : 6,8% brut.
- A Hellemmes, un autre studio s’est vendu 55.000 euros, et avec 15.000 euros de travaux. Rentabilité promise : 9% brut.
Réaliser une opération d'investissement locatif à Bordeaux
A 2 heures de Paris, Bordeaux, ville jeune, étudiante, familiale et touristique, regorge d’atouts ! Malgré des prix en hausse (4.900 euros le mètre carré en moyenne), les investissements présentent une rentabilité autour de 5-6% dans les quartiers à proximité de Bordeaux. Les quartiers à préférer ? Saint-Michel, La Bastide, Talence, Bègles et les Chartrons.
Exemples de belles opérations récemment relevées dans la ville :
- Pour 132.000 euros, et 15.000 euros de travaux, un studio de 25 mètres carrés a trouvé preneur aux Chartrons, un quartier commerçant en vogue. Rentabilité promise : 5,8% brut.
- A Bègles, plus éloigné du centre-ville de Bordeaux, un studio de 32 mètres carrés avec travaux (12.000 euros) s’est vendu 121.000 euros. Rentabilité promise : 7,5% brut.
Réaliser une opération d'investissement locatif à Lyon
A Lyon, ville de la gastronomie, de bonnes affaires sont encore possibles, même si le prix au mètre carré y atteint 5.500 euros ! Les spots à privilégier ? Quartiers Etats-Unis, Sans souci, Perrache, Confluence,… “Ce sont des secteurs avec beaucoup de jeunes cadres et de salariés. N’oublions pas que Lyon est à deux heures de Paris”, indique Lior Pardo.
Exemples de belles opérations récemment relevées dans la ville :
- Dans le quartier des Etats-Unis, un studio de 33 mètres carrés s’est vendu : 105.000 euros. Rentabilité promise : 6,9% brut.
- Dans le secteur du Sans souci, un studio de 38 mètres carrés, est parti pour 123.000 euros. Rentabilité promise : 7,5% brut.
Réaliser une opération d'investissement locatif en Ile-de-France : Aubervilliers, Saint Denis, haut de Montreuil
Les points forts de ces villes franciliennes ? La proximité avec Paris, le premier bassin économique de la France, une pénurie de logements face à une forte demande locative. Avec un prix au mètre carré moyen de 3.900 euros, Aubervilliers est attractive. Proche de la Porte de la Villette, un studio de 36 mètres carrés vendu 143.000 euros offrira à son acquéreur une rentabilité de 6,8%. A Saint-Denis, proche de la Basilique, un studio de 28 mètres carrés s’est vendu 100 000 euros tout rond, permettant de dégager ainsi une rentabilité de 7,8%.
Du côté de Saint Denis, Stade de France, un studio de 29 mètres carrés vendu 5.000 euros plus cher, avec une rentabilité proche (7%). Enfin, à Montreuil, dont la moyenne de prix avoisine les 7.000 euros du mètre, dans le Haut Montreuil, deux studios se sont récemment vendus. D’un côté, un studio de 27 mètres carrés à 150.000 euros, pour 5,8% de rentabilité. De l’autre, un studio de 29 mètres carrés pour 168 000 euros, pour une rentabilité de 6,3%.
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