La métropole lilloise compte plus d’un million d’habitants, selon l’Insee, dont environ 100.000 étudiants, qui sont pour la plupart locataires. Dans cet environnement, la capitale des Flandres apparaît comme une source d’opportunités quasi intarissables pour les aspirants bailleurs… et cela, malgré la récente mise en place de l’encadrement des loyers. Pour réussir son projet, l’investisseur se devra toutefois de cibler soigneusement les bons quartiers, et d’anticiper au maximum les conséquences (comptables, fiscales, temps consacré à son investissement, etc.) d’une mise en location d’un bien.
Dans l’optique de vous aider à choisir les quartiers idéaux, le spécialiste en investissement locatif Beanstock a réalisé en exclusivité pour Capital une étude particulièrement détaillée. Celle-ci aboutit à la construction d’un indice de “potentiel d’investissement”, qui mesure l’attractivité de chaque quartier de la ville. Cet indice prend en considération les variables suivantes :
- la rentabilité nette moyenne (avant impôt), qui prend en compte le ratio entre le prix d’achat des logements sur place et les loyers qu’il est possible d’en tirer ;
- la tension locative, c’est-à-dire la facilité pour le bailleur à trouver des locataires ;
- l’effort de trésorerie mensuel moyen qui devra être consenti ou non par le bailleur, en comparant les charges et le montant du crédit à rembourser au loyer espéré pour son studio (dans le meilleur des cas, l’investissement s’autofinance). On appelle cette variable le cash-flow ;
- la probabilité de réaliser une plus-value immobilière à terme dans ce quartier.
Pour pouvoir réaliser des comparatifs d’investissement locatif sur des bases comparables, nous avons ciblé une typologie de logement précise. A savoir les studios de 20 mètres carrés, loués en meublé, par nature prisés par l’importante population étudiante. “Cette surface correspond à la surface moyenne d’un studio dans une grande ville hors Paris”, explique Beanstock. Les prix et les loyers moyens quartier par quartier de ces studios types ont été calculés à partir de l’historique de transactions Beanstock (500 logements ont été analysés), mais aussi sur la base des offres proposées sur le site SeLoger pour des biens meublés de surface similaire.
Enfin, pour affiner son calcul de la rentabilité attendue (hors impôts et imprévus locatifs), Beanstock a pris en compte un certain nombre de facteurs intangibles :
- les “frais de notaire” correspondant à 8% du prix d’achat du bien ;
- un budget travaux et ameublement, calculé sur la moyenne de l’historique de mise en location de ce type de bien par Beanstock ;
- la rémunération de Beanstock après avoir sélectionné le bien pour l’investisseur. Cette rémunération correspond à 7,5% du montant de la transaction (la rémunération minimum correspondant à 10.000 euros) ;
- le montant moyen des charges par mètre carré observé dans l’historique de mise en location de Beanstock ;
- le montant moyen de la taxe foncière locale pour une location de 20 mètres carrés.
Les quartiers Vauban-Esquermes, Wazemmes et Moulins à surveiller
Au total, huit quartiers de Lille ont été passés au crible. “Ce qui caractérise le plus la commune de Lille, pour l’investisseur, c’est sa tension locative très élevée, contextualise tout d’abord Matthieu Havette, le responsable des études chez Beanstock. Les bailleurs auront le choix entre un grand nombre de candidats, c’est très rassurant.” Bien entendu, tous les quartiers ne sont pas aussi prisés par les locataires, et notamment par les étudiants lillois… Mais ce fait, Beanstock l’a intégré dans son étude. Voilà pourquoi, même si globalement, la loi de l’offre et de la demande penche largement du côté du bailleur à l’échelle de la commune, il existe des petites différences de tension locative qui ont été relevées par les auteurs de l’étude.
Comme vous pouvez le constater sur notre carte, trois quartiers sont particulièrement attractifs pour les investisseurs : Vauban-Esquermes, Wazemmes et Lille-Moulins. Ces trois quartiers obtiennent ainsi la note de 4/4. A l’opposé, deux quartiers apparaissent plus en retrait : Bois-Blancs et Lille-Sud, crédités d’une notation de 2/4. “On peut toutefois recommander d’investir dans tous les quartiers présentés”, prévient Matthieu Havette. Les quartiers du Vieux-Lille et du Centre-Ville, pour ne citer qu’eux, restent ainsi des spots privilégiés du fait de leur forte attractivité pour les locataires. Même si y investir aura un coût probablement un peu plus élevé pour l’investisseur immobilier”.
Observons maintenant le marché locatif à Vauban-Esquermes et Wazemmes. Beanstock met en avant dans ces quartiers l’importante demande de logements étudiants. Vauban-Esquermes abrite en effet l’Institut catholique d’arts et métiers, l’école de commerce IESEG, ainsi que les facultés de médecine et d’économie. Malgré un coût de la vie assez élevé, presque autant qu’en centre-ville, Vauban-Esquermes reste donc attractif. A défaut, les étudiants aux budgets plus contraints se rabattent souvent sur le quartier frontalier de Wazemmes. Un quartier qui certes apparaît aux yeux du spécialiste comme “encore populaire”, mais qui offre aussi “de nombreuses opportunités plus économiques”. Les deux quartiers voisins, pour les bailleurs, promettent ainsi des rentabilités nettes quasi similaires, tournant souvent autour de 4,7% ou 4,8%.
Le quartier de Lille-Moulins présente un profil un peu différent, à l’instar de Lille-Sud par ailleurs. “Ce sont des quartiers en perpétuelle évolution, Moulins de part sa proximité avec les autres quartiers plus centraux de la ville et son hôpital, Lille Sud par les effets positifs des nombreux projets d’aménagement de la ville”, présente ainsi Beanstock. Pour l’investisseur locatif, cibler ces quartiers, cela signifie miser sur la stratégie de modernisation et réhabilitation en cours dans ceux-ci. “D’un point de vue purement économique et financier, l’attractivité nouvelle de ces quartiers augmentera la demande de biens, donc les prix et les loyers”, prévoit ainsi Beanstock. A Moulins, la rentabilité nette estimée par Beanstock est actuellement de 5,2%, et de 4,5% à Lille-Sud.
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