Fin septembre, de très nombreux loueurs ont reçu un mail de la part de la DGFiP, afin de les informer des évolutions que l’adoption de la loi Le Meur a apporté au régime micro-BIC pour la location de courte durée. Sur la base de ce mail, les loueurs relevant jusqu’à présent du régime micro-BIC ont trois solutions, à savoir, pour certains, passer obligatoirement au régime réel, et pour les autres, passer volontairement au régime réel ou rester au régime micro-BIC. Que faire dans une telle situation ? Explications et décryptage du mail de la DGFiP et de ses conséquences pour les loueurs de courte durée.
Qui doit obligatoirement passer au régime réel pour la déclaration des revenus 2025 ?
La loi Le Meur a révisé les plafonds du régime micro-BIC pour la location de courte durée, les faisant passer à 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés (contre 77 700 € auparavant), et à 77 700 € pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes (188 700 € auparavant). Pour rappel, le régime micro-BIC n’est accessible qu’à condition que les recettes annuelles se situent en deçà du plafond fixé. Le fait que ce dernier ait été revu à la baisse, et notamment pour les meublés de tourisme non classés pour lesquels il est assez aisé de dépasser le plafond de 15 000 €, signifie que des loueurs qui pouvaient jusqu’ici relever du régime micro-BIC vont donc devoir obligatoirement changer de régime fiscal.
Pour autant, le mail envoyé par la DGFiP apporte une précision à destination des éventuels concernés : seuls ceux qui ont dépassé le montant du nouveau plafond ces deux dernières années ont l’obligation de changer de régime pour leur déclaration de revenus 2025. En effet, il existe une période de tolérance de deux ans pendant laquelle les loueurs au micro-BIC peuvent dépasser le plafond prévu, sans qu’un changement soit automatiquement obligatoire. Autrement dit, si vous louez un meublé de tourisme non classé depuis plusieurs années, et qu’en 2023 et 2024 vous avez systématiquement déclaré un montant de recettes supérieur à 15 000 € (ou 77 700 € pour un meublé de tourisme classé), vous devez obligatoirement changer de régime. Dans le cas contraire, vous n’y êtes pas obligé, du moins pour les revenus 2025. Notons d’ailleurs à ce sujet que les plafonds ne s'appliquent pas par logement mais pour l’ensemble de l’activité. Si plusieurs biens sont mis en location de courte durée, il convient donc d’additionner les chiffres d’affaires respectifs pour vérifier le respect du seuil fixé.
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Qui doit envisager de passer au réel pour la déclaration des revenus 2025 ?
La loi Le Meur n’a pas uniquement révisé à la baisse les plafonds du régime micro-BIC, mais également son taux d’abattement. Ainsi, les meublés de tourisme non classés voient leur abattement chuter de 50% à 30%, tandis que pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes, il passe de 71% à 50%. Conséquence directe d’un taux d’abattement plus faible, une imposition plus importante touchera les contribuables pour leurs revenus 2025 avec, à situation équivalente, une hausse de leur imposition d’au moins 40%. Ainsi, si certains contribuables sont forcés de passer au régime réel, tous les autres ont intérêt à recalculer les avantages du régime micro-BIC en fonction de leur situation. Pour un meublé de tourisme classé, il était auparavant nécessaire que les dépenses pour les besoins de l’activité représentent moins de 50% du montant total des recettes pour que ce régime soit rentable, aujourd’hui, elles ne doivent pas représenter plus de 30% des recettes pour que le régime micro-BIC reste avantageux.
Les loueurs qui ne souhaitent pas faire face à une hausse de leur imposition, ou qui s’interrogent sur la pertinence de rester au régime micro-BIC, doivent donc prendre leurs dispositions, en recourant par exemple à un simulateur d’imposition, afin d’évaluer la pertinence de passer au régime réel. Le cas échéant, il leur sera nécessaire d’agir vite, afin de saisir la chance qui semble leur être donnée cette année de pouvoir encore changer de régime. En effet, en temps normal, un tel changement ne pourrait pas intervenir si tard dans l’année, le délai légal d’option prenant fin au printemps. Mais, au vu de la temporalité du mail de la DGFiP, peut être peuvent-ils espérer une certaine tolérance.
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Qui peut rester au régime micro-BIC ?
D’une manière générale, les loueurs qui ne sont pas forcés de passer au régime réel peuvent également choisir de rester au régime micro-BIC. Ce sera par exemple le cas dans des situations où les charges déductibles et l’amortissement du régime réel cumulés ne parviennent pas à réduire l’imposition plus efficacement que l’abattement, même révisé à la baisse, du régime micro-BIC. Cette option peut également concerner les loueurs qui souhaitent, à tout prix, conserver la simplicité déclarative du régime micro-BIC. Dans tous les cas, les loueurs qui mettent en location des meublés de tourisme non classés ont, comme ultime recours, la possibilité de faire classer leur meublé de tourisme, afin de conserver un abattement équivalent à celui auquel ils étaient habitués. Pour ceux qui louent déjà un meublé de tourisme classé, ils ne pourront que supporter la hausse de leur imposition s’ils restent au régime micro-BIC.
