Propriétaire d’une maisonnette sur le bassin d’Arcachon, que vous louez via Airbnb, vous venez de faire remplacer le sèche-serviettes de la salle de bains, qu’un locataire a malencontreusement «arraché». Avez-vous bien gardé les factures du magasin de bricolage où vous avez acheté l’appareil et celle de l’artisan qui l’a installé ? Si ce n’est pas le cas, c’est peut-être dommage pour vous…

En raison de la loi dite «anti-Airbnb», promulguée en novembre 2024, vos revenus locatifs perçus en 2025 risquent en effet d’être imposés non plus au régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) mais au régime réel. Ce dernier est plus avantageux… à condition d’avoir conservé les justificatifs des dépenses engagées en 2025 pour votre bien immobilier.

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Changement d’imposition dès 15 000 euros de loyers annuels

«Les règles d'imposition des loueurs en meublés évoluent à compter des revenus 2025, à déclarer en 2026 : pour les locations de meublés de tourisme non classés (ne présentant pas de critères de confort particuliers), le seuil de chiffre d'affaires permettant de bénéficier du régime micro-BIC est abaissé, de 77 700 euros à 15 000 euros», en vertu de la loi anti-Airbnb, rappelle la DGFiP (direction générale des finances publiques), dans un mail adressé le 26 septembre à un client de la société Jedéclaremonmeublé (JD2M).

Concrètement, au-delà de 15 000 euros de loyers annuels, les loueurs de «Airbnb» seront désormais obligatoirement imposés au régime réel. Un seuil beaucoup plus bas, si bien que «bon nombre de loueurs de meublés de tourisme devront maintenant déclarer leurs revenus dans le cadre du régime réel», prévient Baptiste Bochart, juriste chez JD2M.

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Compiler dès maintenant les justificatifs de dépenses

Certes, en juin 2026, les loueurs de meublés de tourisme ainsi passés au réel auront «une bonne surprise», reconnaît Baptiste Bochart, ce régime étant «très avantageux». Contrairement au micro-BIC, le régime réel permet de déduire des revenus locatifs les charges liées à l’exploitation du bien, comme les travaux, les frais de gestion locative, la taxe foncière, les assurances, les frais de notaire, les intérêts de l’emprunt contracté pour l’acheter, ainsi que l’amortissement du logement, c’est-à-dire sa perte de valeur annuelle. Des déductions susceptibles de réduire considérablement le montant de l’impôt à payer sur les recettes locatives.

Mais, «pour bénéficier pleinement du passage au régime réel, les loueurs doivent réagir dès maintenant car toute dépense qui ne serait pas comptabilisée correctement, ou dont les justificatifs ne pourraient être fournis (au fisc), ne sera pas prise en compte», alerte Baptiste Bochart. Des justificatifs qui devront être intégrés par le loueur dans une liasse fiscale à adresser au fisc au plus tard en mai 2026, ajoute le juriste. Il exhorte également les loueurs à «se familiariser avec la notion du calcul de l’amortissement» du bien immobilier, pas des plus simples.

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Une campagne d’information de la DGFiP en cours

Selon Baptiste Bochart, c’est justement parce que «la DGFiP semble craindre que de nombreux loueurs n’aient pas encore pris leurs dispositions qu’elle a prévu de mener une campagne d’information sur les nouveaux seuils d’imposition auprès de tous ceux identifiés via sa plateforme “Gérer mon bien immobilier”».

Confirmée à Capital par la DGFip, «cette campagne d'information doit absolument inciter les loueurs concernés à prendre les mesures nécessaires, sous peine de se retrouver en grande difficulté d'ici le printemps prochain. Pour des loueurs habitués à la simplicité déclarative du micro-BIC, les spécificités déclaratives du régime réel risquent de représenter un certain choc», insiste Baptiste Bochart.