Propriétaire, le diagnostic de performance énergétique (DPE) sera réformé à partir du 1er juillet. A partir de cette date, la note de votre logement est donc susceptible d’évoluer. Le gouvernement a en effet annoncé une correction, à la suite de «biais» constatés sur les diagnostics actuels. Ces corrections visent notamment les logements de petites surfaces (moins de 40 mètres carrés), défavorisés par la méthode de calcul actuelle d’après l’exécutif.
Ce correctif, ainsi que son timing, ne sont pas innocents. A partir du 1er janvier 2025, l’ensemble des logements notés G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) seront interdits à la location. Cette interdiction s’étendra aux logements F en 2028. Or, dans de nombreuses villes, beaucoup de studios et de petits appartements ont une très mauvaise note sur le DPE, et sont en conséquence considérés comme des passoires thermiques. Trop, selon l’exécutif, qui craint qu’avec la mise en place de cette interdiction, des milliers de biens soient exclus du marché locatif. Et cela, dans un contexte où de nombreuses villes connaissent déjà des pénuries gravissimes de biens à louer ! Avec sa réforme, le gouvernement espère «transformer» la note de milliers de logements, et faire sortir 140 000 d’entre eux du statut de «passoire thermique» (avec une note de F ou G sur le DPE).
Des logements de petites surfaces plus mal notés par le DPE
140 000 logements devraient donc sortir du statut de passoire thermique… Mais certainement pas selon une répartition homogène partout en France ! Pour le vérifier, le spécialiste de la donnée immobilière PriceHubble a publié pour Capital une étude inédite. Celle-ci compare, à l’échelle nationale, le nombre de passoires thermiques parmi l’ensemble des logements mis en vente en 2023. Pour être tout à fait précis, l’analyse de PriceHubble porte sur plus de 450 000 annonces d’appartements anciens à vendre, publiées sur les principaux portails (SeLoger, Leboncoin, Bien’ici, PAP, etc.) en 2023.
Mieux encore : PriceHubble a pu préciser, en fonction de la surface des logements vendus, cette proportion. Le groupe a distingué, dans son étude, plusieurs catégories de biens:
- les appartements de moins de 20 mètres carrés ;
- les appartements de 20 à 40 mètres carrés ;
- les appartements d’une surface comprise entre 40 et 60 mètres carrés ;
- les appartements compris entre 60 et 80 mètres carrés ;
- les appartements compris entre 80 et 100 mètres carrés ;
- les appartements compris entre 100 et 120 mètres carrés.
Et ces chiffres sont édifiants. En 2023, plus de 40% des appartements de moins de 20 mètres carrés à vendre sur les portails d’annonces étaient des passoires thermiques F ou G ! En comparaison, seulement 6% des appartements de plus de 80 mètres carrés sont des passoires thermiques.
«En 2023, 25% des appartements mis en vente sur le marché mesuraient moins de 40 mètres carrés», contextualise PriceHubble. Cependant, si l’on regarde uniquement les passoires thermiques, «50% d’entre elles sont des appartements de moins de 40 mètres carrés», remarque le spécialiste. Les logements de petites surfaces, par nature privilégiés pour les investissements locatifs, sont donc effectivement souvent les plus mal notés. Ce qui confirme ici l’intuition gouvernementale que ces types de logements sont en effet «sur-représentés» parmi les notes F ou G.
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Des villes étudiantes très impactées par l’interdiction de louer
Dans un second temps, PriceHubble a affiné son analyse, en ciblant quelques communes potentiellement très impactées par le futur changement de méthode de calcul du DPE. Le spécialiste a commencé par étudier le marché immobilier à Lille et à Rennes, deux villes à forte population étudiante. Dans ces deux communes, une disparition brutale de nombreux logements G du marché locatif aurait effectivement un impact terrible pour les étudiants, déjà en grande difficulté actuellement pour trouver un toit.
A Lille, on se rend ainsi compte que 18% des studios de moins de 20 mètres carrés, notés G sur le DPE, sont potentiellement concernés par l’interdiction de louer en 2025, ainsi que 8% des appartements de 20 à 40 mètres carrés.
A Rennes, c’est encore pire : on compte près de 25% de logements notés G parmi les biens de moins de 20 mètres carrés, ainsi que 7,2% pour les appartements de 20 à 40 mètres carrés. Dans ces deux villes, l’interdiction de louer pourrait donc avoir des conséquences terribles pour les étudiants entrant sur le marché locatif.
Paris, une métropole bientôt étranglée par l’interdiction de louer ?
Enfin, PriceHubble a analysé les situations dans deux grandes métropoles très attractives pour les jeunes actifs en recherche de location : Lyon et Paris.
Dans la capitale des Gaules, l’impact de l’interdiction de louer sera un peu moindre. Au maximum, «seulement» 13,9% des biens de moins de 20 mètres carrés - notés G sur le DPE - seront concernés par l’interdiction. Et cela, avant de prendre en compte l’impact du changement de calcul qui interviendra au 1er juillet prochain.
Concernant la capitale, les chiffres sont beaucoup plus inquiétants. 45% des biens d’une surface inférieure à 20 mètres carrés sont en effet potentiellement concernés, ainsi que 22,6% des biens compris de 20 à 40 mètres carrés ! Concernant les conséquences potentielles de l’interdiction de louer les logements G en 2025, «la palme toutes catégories confondues revient à Paris», commente ainsi PriceHubble. Reste à savoir maintenant à quel point la correction de méthodologie du DPE permettra d’adoucir l’attrition inévitable du parc locatif l’an prochain.
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