Passoires thermiques : 5 villes où les investisseurs peuvent réaliser des opérations rentables

Soyez néanmoins vigilants avant d’investir dans un appartement énergivore. Procédez à quelques simulations en ligne afin de connaître le montant précis des aides que vous pourriez percevoir notamment à travers les certificats d’économies d’énergie (CEE) ou le dispositif MaPrimeRénov’. Pour les CEE, rappelons que logement doit avoir plus de 2 ans et les travaux d’isolation ou de chauffage doivent être réalisés par un artisan RGE (reconnu garant de l’environnement). Le montant de la subvention va ensuite dépendre des travaux réalisés et de la zone géographique. Pour MaPrimeRénov', le bien doit avoir plus de 15 ans. Les travaux doivent aussi être réalisés par un artisan RGE. En qualité de bailleur, vous pouvez recourir au dispositif pour 3 logements différents. Le montant de l’aide est calculé selon vos revenus et le gain écologique des travaux, avec des bonus possibles de 500 à 1.500 euros si les travaux permettent de sortir du statut de passoire thermique.

Enfin, n’oubliez pas d’inspecter l’état général de la copropriété, en consultant les derniers PV d’assemblée générale. Si l’immeuble est trop vétuste, énergivore, et qu’aucun travaux de rénovation énergétique n’a été entrepris ces dernières années, ou que la copropriété est trop endettée, vous risquez de faire une mauvaise affaire. Porter une attention toute particulière aux contrats des fournisseurs d’énergies. S’ils n’ont pas été renégociés depuis longtemps et qu’ils arrivent à échéance, vous risquez de subir une hausse brutale des charges de copropriété, au moment de les renégocier.

A Roubaix : la rentabilité locative de votre opération atteint des sommets

Avec un nombre d’étudiants conséquents dans la ville (12,2% de la population), Roubaix et ses prix attractifs dans l’ancien (2.367 euros le mètre carré en moyenne selon Meilleursagents) offre bien des avantages pour les investisseurs à la recherche d’une passoire thermique à rénover : "près de 31% des ménages de cette ville résident en studio, ce qui réduit le risque de non-location. De plus, les perspectives de dépréciation y sont modérées", précise Meilleursagents. Il est ainsi possible de trouver pour moins de 50.000 euros des studios classés F de 16 mètres carrés à rénover pour obtenir une lettre E ou D.

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Nancy : misez sur les deux-pièces

La tension locative est également forte à Nancy. La ville compte près de 30% d’étudiants sur l’ensemble de sa population. Plus d’un habitant sur 2 est locataire du parc privé selon les données de Meilleursagents dont 27% vivent dans des studios. La rentabilité locative brute dépasse facilement les 6% en moyenne et l’on trouve sur le marché des deux-pièces près du Tram 1 pour 99.000 euros classés F d’une superficie de 42 mètres carrés.

Brest : le plein de dispositifs pour investir

L’intérêt majeur de la ville bretonne (Brest) et qu’en plus d’y trouver des passoires thermiques vous pourrez recourir au dispositif Denormandie pour faire les travaux nécessaires. Rappelons que ce mécanisme permet d’obtenir une baisse d’impôt de 12%, 18% ou 21% contre la mise en location d’un bien pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Pour bénéficier du dispositif fiscal, le logement doit faire ou avoir fait l'objet de travaux d'amélioration ou de rénovation énergétique représentant au moins 25% du coût total de l’opération. Les prix de l’immobilier étant en moyenne de 2.200 euros le mètre carré dans la commune, vous pouvez non seulement obtenir des rendements bruts supérieurs à 5% mais également profiter de baisses d’impôt. Le tout dans une ville où les prix ont progressé de 53% ces 5 dernières années selon Meilleursgents, et qui compte près de 20% d’étudiants et une garnison militaire encore bien fournie.

Narbonne : petit prix sur les passoires thermiques

Autre bon plan plus au sud, la commune de Narbonne. Étoile montant dans l’Aude depuis la crise du covid, la ville d’Occitanie affiche un prix du mètre carré moyen à 2.075 euros. Si le permis de louer est en vigueur dans le centre-ville, les rentabilités qu’un investisseur peut espérer sont toujours aussi importantes. En moyenne on peut atteindre les 5% brut en louant un deux-pièces dans la commune voire plus. Sur le marché, on trouve ainsi des deux-pièces de 40 mètres carrés classés F en centre-ville pour seulement 68.200 euros.

La Rochelle : faire grimper son rendement avec Airbnb

Autre moyen de rentabiliser un investissement dans une passoire thermique rapidement : faire de la location saisonnière. Pour cela, la ville de La Rochelle semble être le spot idéal. La commune peine à réglementer ce type de location, très populaire dans la ville. Portée par le tourisme (4 millions de visiteurs par an selon l’agglomération), la rentabilité brute d’un bien de 25 mètres carrés dans la commune serait de près de 4% en location saisonnière. Bien plus que s’il était loué en location nue ou meublé, selon la plateforme horiz.io. Si les prix sont élevés dans la ville (environ 5.421 euros le mètre carré selon Meilleursagents), ils progressent en continue (+ 5,7% en 1 an) laissant entrevoir une belle plus-value au moment de la revente. On trouve encore des studios classés G de 14 mètres carrés pour 98.000 euros mais pouvant obtenir la lettre D après isolation des murs, du sol ainsi qu’en changeant le chauffe-eau et les fenêtres.