Vous avez passé le week-end de l’Ascension à Coutances, dans la Manche, entre pêche à pied avec les grands-parents, mise en selle des petits au poney club, contemplation des marées le soir venu, balades à vélo dans le bocage normand… De retour à Gennevilliers, en région parisienne, vous n’avez plus qu’un rêve : acheter enfin votre résidence secondaire. «Ce marché est très cyclique, avec toujours un pic autour de l’été, lorsque les gens découvrent une région et ont du coup envie d’y acheter un refuge», sourit Pierre Chapon, cofondateur du courtier Pretto. Voilà donc une semaine que vous regardez en boucle l’annonce suivante : maison de ville traditionnelle à vendre à Coutances, à dix minutes à pied du centre, entièrement rénovée, avec potager et garage, un diagnostic de performance énergétique honorablement noté D, 71 mètres carrés, 15 8000 euros, soit 2 225 euros le mètre carré. J’y vais, j’y vais pas?
A Coutances, comme ailleurs en France sur le marché des résidences secondaires, l’évolution récente des prix sonne comme un encouragement. Dans cette sous-préfecture de la Manche, le prix moyen des maisons, qui s’établissait à 1 819 euros au 1er mai 2024, a chuté de 8,6% sur un an, selon le site d’estimations immobilières Meilleurs Agents. Cela après une envolée de 18,8% depuis 2019, la crise sanitaire ayant déclenché une frénésie d’achats de maisons à la campagne et en bord de mer, avec l’aide de taux de crédit ultra bas. Le soufflé est quelque peu retombé, avec un Covid ravalé au rang d’épidémie saisonnière et, surtout, des taux d’emprunt immobilier qui ont quadruplé entre 2022 et 2024, passant en moyenne de 1 à 4%. «Nous avons de 30 à 50% d’acquéreurs en moins que pendant les belles années», constate Julien Haussy, président du réseau d’agences immobilières Espaces atypiques.
Des marges de négociation de 5 à 10% sur les résidences secondaires
Avec pour corollaire «une baisse des prix des résidences secondaires de 2 à 3% l’an dernier» , estime-t-il. «Il y a eu une très légère baisse des prix», confirme Loïc Cantin, président de la Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier). Avec, comme toujours, des situations extrêmement contrastées. Si les prix des maisons à Cannes reculent de 3,5% en un an, ceux des maisons de Deauville augmentent de 8,7% (lire nos tableaux)! Comment se faire une religion? Le marché qui avait perdu la tête est cependant revenu à une certaine raison, «tout ne partant plus à n’importe quel prix», selon Julien Haussy. Une chose est certaine, vous aurez plus de chances d’emporter la mise sur des biens présentant des défauts ou nécessitant des travaux, que vous pourrez «négocier de 10 à 20% au-dessous du prix affiché», poursuit-il.
Vincent Donnesse, à la tête des agences immobilières Century 21 de Gujan-Mestras et de La Teste-de-Buch, sur le bassin d’Arcachon (Gironde), rajoute : «Depuis le début de l’année, les marges de négociation sont comprises entre 5 et 10%, contre une moyenne de 2% les années précédentes, et même de zéro après les confinements liés au Covid». Dans les deux communes, le prix moyen des appartements au 1er mai 2024 accuse ainsi une baisse de 2,5% sur un an, après un bond de 24,6% en cinq ans. Et celui des maisons diminue de 0,3%, après s’être envolé de 34% sur la même période.
Pas plus de 5% de baisse de prix en perspective
Sur la côte ouest toujours, à Pornichet aussi le marché est plus sage. Dans cette commune de Loire-Atlantique, située à quelques encablures de La Baule et où les résidences secondaires représentent la moitié des logements, le prix moyen du mètre carré avait gonflé de 34% entre janvier 2020 et juillet 2022, avant l’accélération de la hausse des taux. A près de 6 000 euros au 1er mai 2024, rien d’étonnant à ce qu’il accuse un fléchissement de 7,9% sur un an. Une baisse qui ne vaut cependant que pour les appartements. Les maisons, elles, ont vu leurs prix augmenter encore, de 3,7% à Pornichet, au cours des douze derniers mois. «Elles attirent une clientèle qui dispose de davantage d’apport», décrypte Thomas Lefebvre, vice-président en charge des data chez SeLoger-Meilleurs Agents. Une résistance des prix des maisons toutefois moins vraie en Bretagne, avec un recul de 3,2% à Dinard entre mai 2023 et mai 2024, et une stagnation à Saint-Malo (+0,6%) et Carnac (+0,5%). Trois communes où les prix des appartements ont respectivement dévissé de 6,9%, 7,5% et 5,7%, dans le même intervalle de temps. «ll ne s’agit pas d’une perte d’attractivité, mais bien de corrections après la crise sanitaire» et l’engouement qu’elle avait suscité pour les résidences secondaires sur le littoral, insiste Thomas Lefebvre.
Vous qui n’avez pas encore osé cliquer sur le lien «appeler l’agence» de l’annonce de la maison de Coutances à 158 000 euros, de combien de temps encore disposez-vous pour profiter de ces corrections de prix? Julien Haussy, chez Espaces atypiques, n’exclut pas une baisse de 5% des prix des résidences secondaires sur l’ensemble de l’année 2024. «Mais ce ne sera pas plus de 5%», prévient-il. Thomas Lefebvre estime même que «les prix pourraient commencer à remonter en 2025». D’abord, parce que, «depuis janvier, nous avons de nouveaux acquéreurs, qui ont intégré que la donne en matière de crédit immobilier, ce sont désormais des taux à 4%», explique Julien Haussy. Si 4%, et même plutôt 3,81% en avril selon Crédit Logement, ne les effraie pas, la fourchette de 3 à 3,5% que le patron d’Espaces atypiques anticipe pour la fin de l’année devrait leur donner des ailes!
Des pré-retraités qui achètent une résidence secondaire pour leurs vieux jours
Sur la base de cette fourchette et d’un achat financé aux deux tiers par un emprunt, il estime en effet le gain de pouvoir d’achat immobilier à 5%. Vincent Donnesse, sur le bassin d’Arcachon, observe déjà depuis fin mars un redémarrage du marché des résidences secondaires. A tel point que celles-ci représentent 17% des achats dans ses agences depuis le début de l’année, contre seulement 4% sur la même période de l’an dernier. Un rebond qu’il ne met pas seulement sur le compte de la récente baisse des taux d’intérêt, mais aussi sur le phénomène des préretraités désireux d’acheter une résidence secondaire dont ils feront leur résidence principale le moment venu.
«Nous observons une proportion de plus en plus grande de futurs retraités qui achètent une résidence secondaire en dehors des centres urbains où ils ont travaillé, dont ils fuient la densité et l’insécurité, dans le but de la transformer en résidence principale à la retraite», confirme Loïc Cantin, de la Fnaim. Une «forte demande de havres de paix» qui relève également d’une «stratégie patrimoniale», décrypte-t-il, les futurs retraités mettant leur résidence secondaire en location avant d’y emménager. C'est ce que s'apprêtent à faire Laure et Antoine, un couple de quadras lyonnais qui viennent d’acquérir un appartement à Granville afin de couler leurs vieux jours dans la douce Normandie, et qui le louera en attendant. Des revenus locatifs qui compenseront en partie le poids des charges de copropriété et de la taxe foncière. Attention, lorsque vous cliquerez une énième fois sur l’annonce de la maison de Coutances à 158 000 euros, il y a fort à parier que le message «ce bien n’est plus disponible» apparaîtra…
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