Le coup de chaud ne pouvait pas durer. Trois ans après la première vague de Covid-19 en France, le marché immobilier commence enfin à se calmer. Et en particulier celui des résidences secondaires, qui a connu une incroyable frénésie au sortir des confinements. Entre début 2020 et mai 2022, les prix moyens des logements ont en effet flambé bien plus rapidement dans les stations balnéaires (+ 26 %) que sur l’ensemble du pays (+ 16 %), d’après la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim). Un engouement extraordinaire pour les pied-à-terre en bord de mer, qui rassemblent l’essentiel des résidences secondaires ! Les prix ont explosé, au point même de se détacher du reste du marché. Ce décalage est inédit. Avant la crise sanitaire, sur les trois années 2017 à 2019, les prix dans les stations balnéaires progressaient en effet quasiment à la même vitesse (+ 9 %) que dans le reste du pays (+ 8 %).
Bien sûr, après les confinements, une vague de citadins désireux de s’éloigner des métropoles trop chères et/ou de préparer une retraite agréable les pieds dans l’eau a déferlé sur les littoraux, faisant grimper la demande. Mais surtout, ces acheteurs ont pu financer leurs projets avec des taux de crédit incroyablement attractifs, descendant parfois sous la barre de 1 % en 2020 et 2021 pour les meilleurs dossiers. Les capacités de financement ont donc été largement dopées, ce qui a alimenté par ricochet les fortes hausses de prix de l’immobilier à la mer. Chez le courtier en crédit Pretto, les résidences secondaires correspondaient à 4,8 % des demandes de prêts entre mars 2020 et avril 2022, contre 3,5 % seulement des demandes entre janvier 2019 et février 2020.
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Les volumes de ventes s’effritent pour tout type de logement en France
Mais la donne a changé. Les taux de crédits sont largement remontés, dépassant en moyenne la barre symbolique des 3 % pour les prêts à vingt ans au mois de mars dernier. Emprunter coûte donc beaucoup plus cher, ce qui ampute les capacités financières des acquéreurs ! Résultat, chez Pretto, le minimarché des résidences secondaires s’est tassé à 4,3 % des dossiers entre mai 2022 et février 2023. Et près d’une simulation de crédit sur deux réalisée sur la plateforme, finançable avant le printemps 2022, ne l’est plus aujourd’hui. «La résidence secondaire est un logement de confort, pas une nécessité. Dans un contexte plus difficile, le passage à l’acte d’achat devient moins fréquent», analyse Pierre Chapon, le cofondateur du réseau de courtage. Les acquéreurs concrétisent alors moins fréquemment leurs projets de résidences secondaires… dans une période où les volumes de vente, tous types de logements confondus, s'effritent partout. Après avoir dépassé la barre de 1,2 million de transactions au total en 2021, puis 1,1 million en 2022, les professionnels s’attendent désormais à un recul à environ 950.000 transactions pour l’année 2023.
Pour les agents immobiliers, il est déjà perceptible. La Boîte Immo, dont les logiciels professionnels rassemblent une communauté de plus 8.000 agents immobiliers indépendants, a ainsi effectué un sondage exclusif auprès de ses clients. Les résultats sont sans appel : 63 % de plus des 2.600 agents immobiliers interrogés jugent la demande actuelle «faible» sur les résidences secondaires, quand environ 30 % d’entre eux l’estiment constante. «J’ai pu échanger avec des agents immobiliers : la période n’est pas euphorique, mais pas catastrophique non plus, décrit Olivier Bugette, le fondateur de la Boîte Immo. Les stocks de biens à vendre se reconstituent. Entre février et mars, les agents immobiliers ont recensé 62 % de mandats disponibles en plus.»
L’attentisme s’est donc installé sur le marché des résidences secondaires. D’un côté, faute de financement suffisant, les acquéreurs ont tendance à attendre une future baisse des prix. De l’autre, les propriétaires vendeurs rechignent encore à ajuster leurs tarifs. «A la faveur de cet attentisme, on s’aperçoit que les mandats mettent plus de temps à être signés», décrypte Olivier Bugette. «Les acquéreurs sont un peu plus qu’avant en position de force : l’offre est actuellement plus riche pour comparer, visiter et négocier les prix des logements», explique-t-il.
Des prix en baisse… par endroits
Dans ce contexte, comment se comportent les prix ? Pour le savoir, le spécialiste de l’estimation immobilière Meilleurs Agents a réalisé une étude très détaillée sur les prix des logements dans les villes comptant plus de 20 % de résidences secondaires. Un panel de plusieurs centaines de communes a été analysé, dont nous vous présentons un échantillon sur les cartes ci-contre. Et là encore, les résultats sont sans appel. Dans 81,5 % des communes étudiées, les prix moyens du mètre carré d’appartement ont continué d’augmenter ou sont restés stables depuis un an. Le résultat atteint même 83 % concernant le marché des maisons.
Attention toutefois, les statistiques doivent évidemment toujours être maniées avec précaution. Si l’on zoome sur l’évolution des prix au cours des seuls trois derniers mois, on observe cette fois-ci une réelle amorce de tendance baissière. Les prix des appartements restent stables ou progressent dans seulement 38,7 % des communes étudiées, et dans 22,8 % des communes pour le marché des maisons. Partout ailleurs ça baisse, à différentes vitesses. L’assouplissement des prix a donc commencé… par endroits. Cette tendance ne concerne ainsi pas encore pleinement le littoral de la Côte d’Azur. Mais, dans le Var, la baisse est actée, en particulier pour les maisons. Un avant-goût d’un retournement de marché plus net à venir ?
Le prix des logements par région
Provence
Si les prix ont grimpé sur un an, ils commencent enfin à baisser depuis début 2023, avec un recul de l’ordre de 1,5% au premier trimestre, pour les appartements des zones touristiques du Vaucluse, des Alpes-de-Haute-Provence ou de la Drôme. Les prix des maisons restent en hausse.
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Alpes
Les appartements restent très prisés dans les stations touristiques de Haute-Savoie (Chamonix, Saint-Gervais, Megève) ou de l’Isère (Villard-de-Lans, Bourg-d’Oisans). Ils affichent des prix en hausse sur un an, comme au premier trimestre 2023 (plus de 2%). Les maisons et chalets marquent le pas depuis début 2023, à – 2%.
Côte d’Azur
Sur le littoral huppé des Alpes-Maritimes (Cannes, Antibes, Beausoleil), les prix sont en hausse sur un an, comme au premier trimestre 2023 (+ 2% pour les maisons et les appartements). Changement de ton dans le Var (Hyères, Fréjus, Sanary-sur-Mer), où le tarif des maisons recule de 2,5% au premier trimestre 2023.
Atlantique Sud
Encore une hausse des prix sur un an. Les maisons continuent de flamber (+ 2%) au premier trimestre 2023, sur le littoral basque (Hendaye, Saint-Jean-de-Luz) et dans les Landes (Biscarosse, Capbreton). Le marché des appartements est plus hétérogène, avec une chute de plus de 2% à Biarritz depuis début 2023, par exemple.
Atlantique Nord
La Vendée (Les Sables-d’Olonne, La Tranche-sur-Mer) a connu des progressions de prix spectaculaires sur un an, à plus de 7% ! Ils continuent sur leur lancée au premier trimestre 2023, à + 2% pour les maisons et + 1% pour les appartements. La baisse a commencé ailleurs, notamment pour les appartements de La Baule (– 4%).
Bretagne
Protégée des températures extrêmes, la Bretagne a le vent en poupe, avec de fortes hausses de prix sur un an. Depuis début 2023, la situation est plus contrastée et commence à se retourner, dans les Côtes-d’Armor par exemple, avec une baisse des prix de 2% pour les maisons comme pour les appartements.
Normandie
Sur un an, la situation est contrastée. Depuis le début de l’année, les prix des appartements continuent de baisser (2% au moins) dans la majorité des communes, à l’exception de quelques stations balnéaires du Calvados (Dives-sur-Mer, Deauville, Cabourg). Les prix des maisons baissent d’environ 1,5% dans l’Eure, mais pas ailleurs.
Tous les prix sont arrêtés au 1er avril 2023. Source : MeilleursAgents
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