Chaque mois, le «Grand rendez-vous de l’épargne» (Capital / Radio Patrimoine) répond à vos questions dans la séquence «Vos questions, nos réponses». Notaires, fiscalistes, conseillers patrimoniaux vous accompagnent sur toutes vos problématiques financières. Aujourd’hui, Jean-Paul nous écrit au nom de sa belle-famille : trois ans après le décès de la mère, deux sœurs souhaitent vendre la maison familiale, mais leur frère refuse, sans faire d'offre de rachat. Une première demande judiciaire a été rejetée. Que faire ?
Rappelons-le d'emblée : «L’indivision est un régime transitoire, destiné à disparaître. Nul n’est tenu de rester en indivision», précise Thomas Prud'Homoz, notaire associé chez KL-Conseil. Mais dans la pratique, la plupart des décisions – notamment la vente du bien – nécessitent l’unanimité des indivisaires. D’où la situation de blocage lorsque l’un d’eux refuse.
Attention à la vente aux enchères en l'absence d'unanimité
Cependant, la loi offre des recours. Si le frère est hors d’état de manifester sa volonté (par exemple pour des raisons médicales), les deux sœurs peuvent solliciter une habilitation judiciaire afin d’agir à sa place. Une démarche qui nécessite toutefois des preuves et une démarche particulière. S’il ne s’agit pas d’une incapacité, deux options sont envisageables.
La première consiste à faire constater l’intention de vendre à la majorité des deux tiers. Si les deux sœurs détiennent ensemble au moins les deux tiers de l’indivision, elles peuvent notifier cette intention au frère. Il dispose alors d’un délai d’un an pour réagir. En l’absence de réponse, elles peuvent saisir le juge pour forcer la vente. Attention toutefois : «Ce type de procédure peut aboutir à une vente aux enchères, et non à la vente à l’acheteur initialement trouvé», avertit notre invité. Il est donc parfois préférable de négocier en amont. Dernière possibilité : demander un partage judiciaire, qui se traduira là encore par une licitation judiciaire - une mise en vente publique - avec, donc, les mêmes inconvénients concernant la vente.
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