Comment sortir d'une indivision immobilière successorale bloquée ? La procédure étape par étape

Face à ces “héritiers fantômes”, les notaires étaient jusqu’à présent démunis, dans l’impossibilité d’avancer sans leur accord. La loi du 7 avr. 2026 (n° 2026-248), « visant à simplifier la sortie de l'indivision et la gestion des successions vacantes », signe le premier acte de la réforme annoncée du partage judiciaire. Ce texte fixe les bases législatives de la réforme dont le volet réglementaire est en cours d'élaboration par la chancellerie. « Ladite loi du ne révolutionne pas l’architecture générale du droit de l’indivision successorale, précise Maître Benjamin Boulard, Avocat à la Cour d’appel de Paris. Mais elle renforce de manière décisive un outil judiciaire ciblé pour surmonter les situations de blocage les plus aiguës, en donnant un texte clair permettant à un indivisaire d’être autorisé à vendre seul un bien indivis lorsque l’intérêt commun l’exige et que les autres indivisaires font obstacle ».

Parer à l’obstruction

Pour remédier au blocage de l'indivision en simplifiant la vente des biens indivis, le texte intègre une jurisprudence établie de la Cour de cassation* et permet au président du tribunal judiciaire d'autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d'un bien indivis. Concrètement, dans une indivision successorale bloquée, un indivisaire peut désormais :

- Saisir le président du tribunal judiciaire sur le fondement de l’article 815‑6 modifié ;

- Demander à être autorisé à signer seul l’acte de vente d’un bien indivis déterminé ;

- Faire valoir que la vente est nécessaire dans l’intérêt commun (par exemple pour éviter une perte de valeur, pour financer des travaux indispensables, pour solder des dettes) ; et qu’un ou plusieurs co-indivisaires s’opposent injustement ou sont inertes.

« Le juge conservera un pouvoir d’appréciation, reprend Maître Boulard. Mais la loi lui donne désormais un fondement clair pour autoriser la vente par un seul indivisaire, sans exiger l’unanimité ni même la majorité des deux tiers ou de la moitié, dès lors que les conditions de l’article 815‑6 sont remplies ».

Le partage amiable : la voie rapide et économique

Si tous les héritiers sont d’accord, le notaire organise un partage amiable. Chacun fournit ses pièces administratives (livret de famille, titres de propriété, certificat d’hérédité) et le professionnel établit un projet de répartition selon les quotes‑parts et la valeur du bien. Ainsi, soit le bien est vendu et les héritiers se partagent le produit du prix ; soit l’un rachète les parts des autres, avec possibilité de contracter un crédit. Dans ce cas, les frais notariaux s’élèvent à environ 1 % de la valeur du bien, auxquels s’ajoutent les droits de partage (2,5 %). Le délai moyen est estimé de 2 à 4 mois si les documents sont complets. Depuis 2026, si un héritier ne répond plus malgré une relance officielle, le notaire peut désormais clore le dossier avec l’accord du juge d’instance.

Le rachat de parts indivises, solution pour sortir sans vendre

Lorsqu’un seul héritier souhaite garder le bien, il peut racheter la quote‑part des autres. L’opération suppose une estimation objective, via une agence ou un expert, pour fixer le prix d’équilibre. La banque peut accorder un prêt spécifique, souvent adossé à une hypothèque sur le bien. En cas de désaccord sur la valeur, le juge peut être saisi pour désigner un expert indépendant. Cette étape, quasi obligatoire dans les dossiers tendus, ajoute quelques mois mais sécurise la transaction. Le rachat reste intéressant fiscalement : les droits de partage sont réduits et les frais de notaire plus faibles qu’en cas de vente.

Le partage judiciaire du lieu du bien, dernier recours

Lorsque la situation est bloquée, « le juge vérifie d’abord que des diligences entreprises en vue de parvenir à un partage amiable ont été entreprises : correspondances, projets de partage, attestation du notaire sur l’échec des négociations, etc, indique Maître Boulard. Ensuite, il examine la composition de l’indivision. »
Enfin, dans ce cadre, le tribunal désigne un notaire qui convoque les parties, recueille les pièces et établit un état liquidatif, et un juge commis qui reçoit les comptes rendus du notaire, prend toutes mesures pour faciliter la mission(désignation d’expert, injonctions, prorogation de délai, etc.), tente des conciliations à différents stades et en cas de désaccord persistant, adresse au tribunal un rapport sur les points de litige. Le tribunal statue alors, homologue l’état liquidatif ou renvoie devant le notaire pour l’acte de partage, et peut ordonner le tirage au sort des lots.
Cette voie est longue (entre 12 et 24 mois, voire 3 ans en première instance) et coûteuse (frais d’avocat, expert, notaire, soit de 3 000 à 15 000 euros de frais selon la complexité), mais permet enfin de sortir de l’indivision. Ainsi, depuis cette réforme, le juge peut passer outre l’absence d’un héritier inerte : si celui‑ci ne réagit pas après notification, la procédure continue sans lui.

*(Civ. 1re, 4 déc. 2013, n° 12-20.158, AJ fam. 2014. 120, obs. N. Levillain ; D. 2013. 2914)