L’optimisme est une vertu. Il n’est pas question de le nier ici, surtout par les temps qui courent. Alors que notre pays et notre monde sont entrés dans une période de désordres dont on ne voit pas la fin, quel plus puissant ressort pour les ménages et les entreprises que cette «envie d’avoir envie», pour paraphraser Johnny, que nous regretterons toujours… peut-être d’abord parce qu’il incarnait une énergie merveilleuse ? Colin Powell, grand général américain, disait que «l’optimisme perpétuel est un multiplicateur de force». À l’inverse, Georges Bernanos nous met en garde : «L’optimisme est une fausse espérance à l’usage des lâches et des imbéciles.»
Le début de l’année est propice aux prédictions, souvent sollicitées par la presse, quant au marché immobilier. L’exercice est évidemment précieux pour les particuliers, qui se demandent si 2026 sera l’année favorable à la réalisation d’un projet d’acquisition ou de cession, et pour les acteurs professionnels de la filière, qui doivent conduire leur entreprise et prévoir. Depuis quelques semaines, les propos optimistes se multiplient. Ne faut-il pas les nuancer, sachant que ce choix ne conduira pas… au pessimisme, mais à l’ajustement des stratégies individuelles et collectives ? Analyse.
Plus de 950 000 transactions à venir en 2026 ?
Sur quoi se fondent les experts qui s’expriment de façon enthousiaste ? D’abord sur les tendances les plus récentes : en 2025, le marché de l’immobilier a repris de la vigueur, les notaires attestent d’une augmentation de l’ordre de 8 % du nombre des transactions. La production de crédits s’est bien sûr elle-même redressée de mois en mois, partant de l’étiage de la période d’inflation des taux : 6,9 milliards de production en mars 2024 contre près de 14 au cours de chacun des trois derniers mois de l’année dernière. Si l’on prolonge ces courbes, on est fondé à prévoir 950 000 à 970 000 transactions en 2026.
Bien sûr, on anticipe aussi un maintien des conditions de crédit qui étaient pratiquées au dernier quadrimestre 2025, et des prix au même niveau : après des corrections à la baisse dans quasiment toutes les métropoles… et une légère remontée dès que les taux d’intérêt ont significativement fléchi, pour s’établir un peu au-dessus de 3 %.
Ventes en croissance ou effet de rattrapage
Pourtant, les hypothèques sont nombreuses et les observateurs semblent pour beaucoup les minimiser. Les identifier ne revient pas à prévoir une année sombre, mais conduit à fournir ses armes et à préparer des solutions adaptées aux circonstances. D’abord, on ne souligne pas que les volumes de vente de 2025 étaient pour partie dus à un effet de rattrapage par rapport à 2024, qui avait enregistré 750 000 transactions seulement. On peut estimer que le marché respire bien autour de 900 000 opérations, et mieux encore à 1 million. En clair, les besoins des ménages sont correctement satisfaits à ces niveaux-là : l’immobilier résidentiel est un marché de besoins, avec lesquels on ne peut pas transiger, les principales causes de vente et d’achat étant les événements forts de l’existence.
Ainsi, naissances et décès, formation ou séparation des couples, et mobilité pour la formation et l’emploi expliquent 70 % des transactions, 20 % relevant de l’investissement et 10 % de l’acquisition de résidences secondaires. On peut en revanche différer, d’une année par exemple, ces actes fondamentaux répondant à des situations de vie. En 2025, le marché a profité de reports décidés en 2024, et ce phénomène ne jouera pas en 2026.
Le rebond des taux d'intérêt se poursuit
Les taux d’intérêt ont en outre un peu remonté, de l’ordre de 5 à 15 points de base. Surtout, quelle réaction des marchés financiers face à notre incapacité à voter un budget pour la nation ? On ne peut exclure une légère hausse supplémentaire. Par-dessus tout, est-on certain que les Français vont estimer opportun de s’engager pour 20 ou 25 ans alors que la visibilité au sein de leur pays se réduit sans cesse, que les grèves et les manifestations compliquent leur quotidien et attestent du désarroi de corps sociaux vitaux, les agriculteurs ou les médecins ?
On commence à reparler de dissolution de l’Assemblée nationale, au point que le Premier ministre a demandé au ministre de l’intérieur de prévoir un couplage des élections municipales et des élections législatives… L’hypothèse est prise au sérieux. En fait, on se dit que notre instabilité politique ne cessera qu’avec l’élection d’un nouveau Président de la République. Les troubles géopolitiques ne sont pas moins lourds à porter, avec la crainte que nos troupes soient engagées sur des théâtres d’opération proches, voire que notre pays soit lui-même visé. Ces peurs sont pour partie rationnelles et pour parties irrationnelles, mais elles sont paralysantes. Une théorie néanmoins : les Français considèrent de plus en plus leur destin indépendant de la politique nationale et mondiale. Oui et non. Ils n’ignorent pas que la politique influe beaucoup sur le réel, notamment économique.
Les défaillances d’entreprises sont en nette hausse et elles affectent l’emploi, dont la vigueur a fléchi, y compris pour les jeunes diplômés, ceux qui font largement la primo accession. Des enseignes majeures procèdent à des plans de sauvegarde de l’emploi (PSE) qui s’accompagnent de licenciements en nombre. Enfin, les prix sont répartis à la hausse, certes réduite, mais réelle dans plusieurs territoires. Le changement de calcul du DPE (diagnostic de performance énergétique), qui fait gagner une lettre aux quelque 7 millions de biens chauffés à l’électricité, risque de favoriser cette tendance haussière. Le président de Century 21 France avouait d’ailleurs lucidement que les volumes dépendraient de la capacité des agents immobiliers à contenir ces augmentations pour que le pouvoir d’achat logement des ménages ne soit pas dégradé au point de compromettre le marché. S’agissant de l’impact du DPE revu et corrigé depuis le 1er janvier, il faut en particulier que les propriétaires cédants n’oublient pas que l’enjeu de réduction des factures, le plus souvent élevées dans le cas de chauffage électrique, demeure essentiel… En clair, un logement mal isolé verra sa valeur affectée par ce défaut… que le DPE révèle : il indique la consommation et non seulement les émissions de gaz à effet de serre.
En somme, si des raisons d’optimisme sont là, des causes inverses ne peuvent être niées. Comment y réagir ? De diverses manières. Oui, il faut que les prix restent sages, et même probablement se corrigent encore à la baisse. Que les acquéreurs comprennent que le moment de la négociation est venu et que les cédants, dans le climat économique et social actuel, ne perdent pas le sens commun. À cet égard, une légère appréciation des taux serait au fond salutaire… si elle était digeste. Le réflexe de recourir aux courtiers, et pour les professionnels de la transaction de nouer des partenariats solides, doit se généraliser, pour maintenir des conditions de crédit de nature à autoriser les projets d’une majorité d’accédants à la propriété.
Et puis il y a ce sur quoi nous n’avons pas barre, la politique et les incertitudes dont elle est porteuse. Il faut rappeler aux locataires qu’en cas d’accident de la vie, à commencer par le chômage, la propriété protège bien mieux que le statut de locataires. En cas de difficulté de paiement du loyer, vous êtes occupant sans titre, alors qu’un banquier sera prêt à un moratoire l’acquittement d’une traite mensuelle de crédit et à toutes les solutions avant d’entrer dans un contentieux judiciaire. En ces temps troublés, l’accession est aussi une démarche d’épargne forcée qui préserve d’un avenir incertain et d’un comportement hédoniste de cigale.
La propriété a même une autre vertu : elle vous donne le sentiment, fondé, que vous écrivez votre histoire sur la durée et que vous préempter votre propre vie. À cet égard, elle rend… optimiste. Elle fait un pied de nez aux circonstances. La proportion de Français pour qui cet atout l’emportera sur les freins du moment n’est pas facile à déterminer… entre optimisme et réalisme.
