La proposition de loi (PPL) «anti-Airbnb», dont les propriétaires bailleurs entendent parler depuis près de deux ans, entre dans sa dernière ligne droite. Ce texte doit encore être adopté définitivement par le Sénat le 5 novembre, puis par l’Assemblée nationale le 7 novembre, mais députés et sénateurs se sont mis d’accord sur sa version finale, lors d’une commission mixte paritaire (CMP), lundi 28 octobre.
Portée par les députés Annaïg Le Meur (Ensemble pour la République) et Inaki Echaniz (Socialistes), cette PPL vise à réduire les avantages dont la location de meublés touristiques bénéficie par rapport à la location nue. L’objectif final étant d’inciter les propriétaires à louer leurs biens sur de longues durées afin de faciliter le logement des locaux et des travailleurs, en particulier dans les zones tendues, où la demande est très supérieure à l’offre de logements.
Les sénateurs ont obtenu gain de cause sur l’abattement fiscal
Le texte de la PPL issu de la CMP abaisse ainsi, de 50% à 30%, l’abattement fiscal sur les revenus locatifs dont les meublés touristiques bénéficient. Ce seuil de 30%, qui s'appliquera sur les revenus locatifs engrangés à partir de 2025, ne doit rien au hasard : il s’agit de l’abattement fiscal consenti à la location nue, caractérisée par des baux de trois ans. Le plafond de revenus locatifs au-delà duquel vous n’avez pas droit à cet abattement est lui aussi réduit, de 77 700 euros à 15 000 euros.
Les meublés de tourisme classés, c’est-à-dire répondant à des critères particuliers de confort, voient leur abattement fiscal ramené de 71% à 50% des revenus locatifs. Lesquels ne devront pas excéder 77 000 euros pour vous donner droit à l’abattement, contre un plafond de 188 700 euros auparavant. «La version du Sénat l’a emporté (sur celle de l’Assemblée nationale)», souligne auprès de Capital la sénatrice Dominique Estrosi-Sassone, membre de la CMP. Lorsque l’Assemblée nationale avait adopté la PPL, le 29 janvier 2024, elle avait en effet voté un abattement de 30% tant pour les meublés classés que pour les non classés.
L’abattement pour les meublés classés jugé encore trop généreux
Jugeant encore «trop généreux» le taux d’abattement de 50% pour les meublés classés, Annaïg Le Meur et Iñaki Echaniz «continueront de défendre, dans le cadre de l’examen du projet de budget pour 2025, la nécessité d’aligner la fiscalité entre les locations de longue et celles de courte durée», promettent-ils dans un communiqué. Samedi, d’ailleurs, l’Assemblée nationale a adopté deux amendements au projet de loi de finances pour 2025, portés par Annaïg Le Meur et Inaki Echaniz, qui abaissent l’abattement fiscal à 30% pour les meublés, classés ou non. Trois jours plus tôt, l’Assemblée avait adopté un autre amendement, portant cette fois l’abattement fiscal de la location nue de 30% à 50%. Mais rien ne garantit que ces amendements figureront dans le texte final du budget 2025, si le gouvernement se passe du vote du Parlement en recourant à l’article 49.3 de la Constitution.
Au-delà de la réduction de leur abattement fiscal, la PPL soumet les propriétaires de meublés touristiques à l’interdiction de location des passoires thermiques actuellement en vigueur pour la location nue. Si vous décidez de mettre un logement (qui n’est pas votre résidence principale) en location sur Airbnb après la promulgation de la loi Le Meur-Echaniz, son diagnostic de performance énergétique devra être noté au moins E. En 2034, il devra être noté au minimum D, puisque les passoires thermiques E ne pourront plus être louées à partir de cette date. Une interdiction qui concernera les biens étiquetés G dès le 1er janvier 2025, puis les F en 2028.
Les logements déjà loués sur Airbnb ont dix ans pour présenter un DPE D
Une précision d’importance : si vous louez déjà un logement sur Airbnb et qu’il s’agit d’une passoire thermique F et G, vous disposez de dix ans pour porter son DPE à D au moins. «La droite et l’extrême-droite ont obtenu que le stock (par opposition aux nouvelles locations) de meublés touristiques bénéficie de dix ans pour respecter les obligations de performance énergétique», soupire auprès de Capital la députée LFI Danielle Simonnet. Tout en saluant «le progrès concret de ce texte pour lutter contre la prolifération des meublés touristiques». La PPL prévoit également que toutes les communes puissent mettre en place des quotas de meublés de tourisme, désigner des zones réservées à la construction de résidences principales ou encore abaisser le nombre maximal de jours de location touristique des résidences principales, entre 90 et 120 jours. Dans un communiqué publié ce mardi, Airbnb «regrette l’addition de mesures ciblant la location occasionnelle, qui n’auront aucun effet sur les déséquilibres du marché locatif».
