Plus de 50%. C’est la chute des ventes de logements neufs aux investisseurs particuliers, en France, au deuxième trimestre 2025, sur un an, selon les chiffres dévoilés par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) ce jeudi 4 septembre. Le nombre de réservations aux investisseurs particuliers a très précisément plongé de 52,2% d’avril à juin, portant à 48,5% sa dégringolade au premier semestre, à 4 874 unités. Un effondrement à mettre sur le compte de la disparition de l’avantage fiscal Pinel le 1er janvier dernier, explique la FPI. Un véritable changement de paradigme car c’est la première fois, depuis 40 ans, que la France ne propose plus d’incitation fiscale à l’investissement locatif dans le neuf.
Sur la base de ces chiffres, moins de 10 000 logements neufs seront acquis par des investisseurs particuliers sur l’ensemble de l’année 2025, extrapole Didier Bellier-Ganière, délégué général de la Fédération. «Ce sera 6 fois moins que le volume habituel de 60 000 logements par an !», s’exclame son président, Pascal Boulanger. Qui souligne que, sans investisseurs locatifs, il n’y a plus de logements du tout. «Dans un programme de construction de logements, il y a trois types d’acheteurs : les bailleurs sociaux, à hauteur de 25%, les propriétaires occupants et les investisseurs particuliers, ces deux dernières catégories représentant chacune la moitié du solde de 75%. Or, ceux qui achètent en premier, ce sont les investisseurs locatifs, ils sont souvent l'élément déclencheur d'une opération de construction. Les propriétaires occupants mettent plus de temps à venir, ils regardent d’abord comment l’opération se déroule», explique le patron de la FPI.
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Possibilité d’amortir un investissement locatif sur 20 ans
C’est donc grâce aux investisseurs locatifs que les promoteurs peuvent atteindre les taux de pré-commercialisation que les banques exigent pour financer leurs programmes de construction. «Conscient» du problème, selon Pascal Boulanger, qui «échange directement avec lui», le Premier ministre, François Bayrou, a confirmé le 28 août son intention de créer, à la faveur du projet de loi de finances pour 2026, un véritable statut fiscal du bailleur privé, défendu par la ministre du Logement Valérie Létard.
Un rapport remis le 30 juin au gouvernement par la mission parlementaire Daubresse-Cosson en dresse les grandes lignes. La principale mesure réside dans la possibilité, pour toute acquisition d’un logement locatif à partir du 1er décembre 2025, de déduire chaque année de ses revenus locatifs 5% de la valeur du bien si celui-ci est neuf et 4% s’il est ancien, à condition, dans ce dernier cas, de réaliser des travaux. Ce, pendant 20 ans.
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Près de 2 milliards de recettes pour l’Etat
«Ce rapport fait l’unanimité dans la filière du logement, assure Pascal Boulanger. Je suis sûr qu’avec ce statut du bailleur privé, l’investissement locatif repartira. C’est la seule solution pour le relancer. Sa création est une urgence absolue». Le hic, c’est que le gouvernement risque de tomber le 8 septembre, à l’issue du vote de confiance sollicité par François Bayrou auprès des députés. Et rien ne dit que son successeur prendra lui aussi fait et cause pour la création d’un statut fiscal du bailleur privé. Surtout dans le contexte actuel de finances publiques très dégradées. D’ailleurs, la ministre des Comptes publics, Amélie de Montchalin, «titille le rapport Daubresse-Cosson, souhaite des recalibrages», reconnaît Pascal Boulanger. La ministre souhaiterait notamment abaisser le taux d’amortissement de 5%, selon une source proche du dossier.
Pourtant, malgré l’avantage fiscal associé, ce statut du bailleur privé «serait bénéfique pour les finances publiques», soutient Didier Bellier-Ganière. La vente d’un logement neuf étant soumise à une TVA de 20%, en vendre 60 000 par an à des investisseurs locatifs, comme c’était le cas avant la disparition du Pinel, «rapporterait immédiatement 1,9 milliard d’euros à l’Etat chaque année», calcule le délégué général. Un argument à répéter aux prochains locataires de Bercy si le gouvernement tombe lundi.
