Investissement locatif : comment rendre la colocation plus rentable qu’une location classique

Si la colocation séduit autant les investisseurs immobiliers, c’est parce qu'elle permet d’obtenir des taux de rendement bien plus élevés que pour une location classique. “Louer son bien en colocation est toujours plus rentable que de le louer à une famille, ajoute Manuel Ravier. Cela permet d’augmenter ses rendements de 50 à 60% en moyenne. Il suffit d'avoir un bien d’une surface minimale de 40 à 45 mètres carrés pour pouvoir se lancer dans la colocation." A titre d’exemple, un appartement de 86 mètres carrés situé à Marseille se loue environ 1.850 euros par mois en colocation (450 euros par chambre) contre seulement 1.100 euros à 1.200 euros pour une location classique. Soit un rendement de 8,65% brut pour la colocation, contre 5,52% brut pour le même bien loué de manière classique. Une colocation bien gérée peut donc se révéler très rentable, à condition de respecter quelques règles.

Vérifiez la demande en amont

Avant de se lancer dans l'investissement immobilier en colocation, la première étape consiste à bien choisir la ville où sera implanté le bien. Si Paris n’offre pas forcément les taux de rentabilité les plus élevés, en raison des prix extrêmement élevés à l’achat, il est conseillé de choisir une grande ville, où les étudiants sont nombreux. Lille, Marseille, ou encore Bordeaux sont des communes particulièrement prisées par les investisseurs. “Le risque principal quand on se lance dans la colocation est de se retrouver dans une ville où la demande est trop faible”, prévient Thierry Vignal, cofondateur de Masteos. Pour éviter cet écueil, consultez le site de l’Observatoire des loyers Clameur, qui regroupe un certain nombre d’informations sur les marchés locatifs locaux, comme la demande locative, le taux de vacance, la durée moyenne de location, etc.

Vous pouvez ensuite compléter votre analyse en recherchant les biens comparables proposés à la colocation dans la même ville. Certaines villes étudiantes ont en effet attiré tellement d’investisseurs que le marché de la colocation est devenu saturé. C’est par exemple le cas d’Evry, ville de banlieue parisienne où la demande est devenue supérieure à l’offre.

Avec l’arrivée des jeunes actifs sur le marché de la colocation, le secteur est largement monté en gamme ces dernières années. “La colocation n’est plus seulement dictée par des contraintes économiques, elle est devenue un véritable mode de vie, poursuit Manuel Ravier. Les jeunes actifs sont exigeants, ils recherchent des biens confortables et bien équipés. Le marché devient donc de plus en plus concurrentiel.” Pour louer votre appartement en colocation et rendre votre bien attractif, vous devez prévoir une salle d’eau pour deux personnes, au moins deux toilettes ainsi que deux à trois chambres. Des salles de vie à la décoration soignée et du matériel électroménager récent vous permettront d’attirer les jeunes actifs. Il est également indispensable de prévoir des espaces de rangement conséquents dans toutes les chambres afin que les colocataires ne se sentent pas à l'étroit. De fait, l’investissement en collocation nécessite souvent un budget travaux conséquent.

50% de charge mentale supplémentaire

Si la colocation permet d’obtenir des rendements supérieurs, elle est en revanche très énergivore pour les propriétaires. “Le turnover est élevé, il faut donc gérer régulièrement les entrées et les sorties et multiplier les états des lieux, met en garde Thierry Vignal. Les incidents à gérer sont nombreux, il faut être en mesure de se rendre régulièrement sur place. Pour résumer, la colocation, c’est 50% de rendement en plus et 50% de charge mentale supplémentaire pour le bailleur.”

Il est également important de prendre en compte le paramètre de la saisonnalité. Les étudiants, ou les jeunes actifs en mobilité professionnelle, recherchent la plupart du temps une colocation à partir de la rentrée de septembre. Pour optimiser vos chances de trouver des locataires, prévoyez de terminer les éventuels travaux de votre bien pendant l’été, quitte à demander à votre banque un remboursement différé.

Quel contrat de bail choisir

Avant de pouvoir accueillir les colocataires dans votre bien, il reste à choisir le type de contrat que vous allez leur proposer. Deux solutions s'offrent à vous. La première est d’utiliser un bail commun, signé par l’ensemble des résidents. Dans ce cas, tous les colocataires signent le même contrat de bail et l’état des lieux doit se faire en présence de tous les locataires. Une caution peut être engagée individuellement ou pour l’ensemble des résidents. La deuxième possibilité est de mettre en place un contrat individuel. Le bail doit alors préciser le nombre de pièces dont chaque colocataire a la jouissance exclusive. Le montant du loyer peut varier en fonction des contrats. Les propriétaires ont la possibilité d'ajouter une clause de solidarité, qui obligerait les colocataires à régler les impayés s’il l’un d'entre eux ne parvient pas à payer son loyer.