Location nue ou location meublée ? C’est la question qui se pose à toute personne souhaitant investir dans l’immobilier locatif. Un choix qui va peser sur la rentabilité du placement. Précisons d’entrée qu’à superficie équivalente, dans une même ville, commencer en location meublée coûte plus cher, ne serait-ce que pour équiper le logement. La location meublée est encadrée par la loi Alur. Une liste précise de fournitures à intégrer au logement doit être délivrée au locataire.
Mais le meublé présente un intérêt majeur pour qui veut réduire la fiscalité sur ses revenus fonciers. Rappelons qu’en location nue, l’investisseur n’a droit qu’à un abattement de 30% sur ses revenus locatifs. De plus, la durée de mise en location d’un logement vide est nécessairement fixée à 3 ans, quand elle peut être d’un an en meublée.
Des loyers plus stables en location nue
Sur la question des loyers tout va dépendre de votre stratégie patrimoniale. Les loyers en meublé sont plus élevés, de l’ordre de 20%, par rapport à la moyenne du marché. Un prix plus important qui se justifie par une plus grande disponibilité du bailleur : "En cas de panne d’un des équipements du logement, c’est à vous de le changer dans les plus brefs délais", indique Vincent Martins, directeur général de Wakerstone. "Il en va de même si on découvre des punaises de lit dans l’appartement et qu’il faut racheter du mobilier. En meublé, vous devez avoir une épargne résiduelle mobilisable à tout moment", ajoute-t-il. Sans compter le turn-over, souvent plus important en location meublée, qui peut occasionner des temps de vacance locative et donc de loyers en moins. Si les loyers du nu sont moins importants, les locataires (surtout dans de grandes surfaces) restent plus longtemps dans les logements.
Avantages fiscaux : la prime au meublé
Sur la question fiscale, l’avantage va au meublé. En louant en meublé vous accédez au statut de loueur en meublé non professionnel. Cela vous permet de déclarer vos revenus fonciers au régime réel : "Vous pouvez neutraliser la fiscalité sur vos revenus fonciers en déduisant l’ensemble de vos charges sur ces derniers. De plus, vous accédez au mécanisme de l’amortissement", précise Thais Castang, associée du cabinet L&A Finance. En location nue, l’ensemble des déductions fiscales importantes sont liées à des dispositifs d’État comme le Pinel dans le neuf ou le dispositif Loc’Avantages dans l’ancien. Mais la contrepartie de ces mécanismes est que vos loyers sont plafonnés, ce qui réduit la rentabilité locative de votre placement.
La typologie du bien défini le mode de location
C’est en définitive ce qui va orienter votre choix : la typologie du bien que vous comptez acheter et son emplacement. Les petites surfaces, surtout si elles se situent dans les centres urbains des villes dynamiques, se prêtent bien à la location meublée : "Ce sont des logements adaptés à des étudiants, ou de jeunes actifs qui n’ont pas vraiment de meubles lorsqu’ils déménagent. Par contre, si vous investissez dans un T3 ou T5, mieux vaut miser sur du nu, ne serait-ce que pour la logistique et les équipements", observe Thais Castang. La position géographique du bien a également son importance. Plus le logement est loin des transports en commun et des centres urbains, plus vous attirerez des locataires à la recherche d’un logement nu.
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