La colocation a-t-elle toujours autant le vent en poupe ? La question se pose dans un contexte où le marché immobilier tourne au ralenti et où l’encadrement des loyers se déploie : «La colocation demeure un placement intéressant à condition de le faire dans une ville qui n’encadre pas les loyers. Dans ces communes, la somme de tous les loyers additionnés est la même en colocation que si vous ne louiez votre bien à un seul ménage», indique Ivan Thiébault, responsable de la data chez LocService. Par exemple, dans une ville comme Lille, le plafond de loyer pour un logement de quatre- pièces de 90 mètres carrés doté de 3 chambres dans le quartier de Lille Sud ne peut excéder les 1 254 euros par mois soit 418 euros par colocataire.
Une règle qui ne s’impose pas dans d’autres villes où il sera possible d’obtenir une rentabilité locative brute de 7% à 8% contre 4% à 5% en louant une petite surface à un seul locataire.
Colocation : les précautions avant d’investir
Reste qu’avant d’investir, les acheteurs doivent prendre quelques précautions, notamment sur la nature du bien à louer. Selon les données de Locservice, une plateforme de location, 80% des appartements loués en colocation sont des meublés. Ce qui suppose un effort d’investissement plus important qu’en louant nue. Prévoyez en moyenne entre 2 500 et 3 000 euros en plus du prix d’achat pour équiper le bien. Côté typologie, «le quatre-pièces avec 3 chambres est la typologie préférée des locataires en termes de superficie et de nombre de personnes dans l’appartement», précise Ivan Thiébault.
S’il est toujours important de ne pas acheter trop cher son bien pour obtenir une rentabilité locative importante, soyez prudent lorsque vous investissez dans des passoires thermiques. Le coût des travaux va naturellement être plus important que dans un studio classique, et tenter d’amortir ce coût en fixant un loyer plus élevé une fois le logement prêt n’est pas toujours une bonne idée : «On observe cette année que la part des logements loués en colocation n’a pas augmenté. De plus en plus de biens sont rénovés avec des finitions de grand standing mais ces dernières impactent le montant des loyers. Les prix sont parfois si élevés que les locataires potentiels se détournent de ces biens pour réinvestir les studios», prévient Ivan Thiébault. Mieux vaut donc miser sur des biens déjà isolés et sous la barre des 250 000 euros pour s’y retrouver. Notre top 5.
Une maison de ville à Toulouse
Dans une ville étudiante où les colocations sont légion comme à Toulouse, se distinguer est primordial. Pour cela, optez pour la maison ville, avec un petit bout de jardin, afin de pouvoir proposer des loyers compris dans la fourchette haute du marché, tout en contentant les locataires. C’est le cas de cette maison du quartier Pech David de 95 mètres carrés avec 80 mètres carrés de jardin privatif proposé à la vente pour 245 000 euros. Le logement possède également une buanderie indépendante. Doté de 2 chambres, il conviendra aux investisseurs qui souhaitent miser sur une petite colocation.
Un grand cinq-pièces à Marseille avec terrasse
Pour les investisseurs expérimentés, en quête de rentabilité brute élevée, pourquoi ne pas miser sur un grand cinq-pièces dans le 15ème arrondissement de Marseille. L’appartement de 142 mètres carrés est doté de 4 chambres et d’une terrasse de plus de 18 mètres carrés sans vis-à-vis. Proposé à la vente pour 239 000 euros, le bien est classé C au diagnostic de performance énergétique, ce qui tranquillisera les investisseurs sur le long terme. Rappelons que la ville compte près de 70 000 étudiants selon les données de l’Insee.
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Un quatre-pièces neuf pour faire du Pinel à Strasbourg
Les investisseurs qui cherchent avant tout à défiscaliser peuvent se tourner vers l’immobilier neuf et le dispositif Pinel. Rappelons que ce dernier prend fin le 31 décembre 2024 et qu’il permet d’obtenir des baisses d’impôt de 10,5%, 15%, 17,5% du coût total de l’opération dans la limite de 300 000 euros par an, jusqu’à la fin de l’année 2023. Dès le 1er janvier 2024, les baisses d’impôt ne seront plus que de 9%, 12% et 14%. A Strasbourg, les acquéreurs qui veulent miser sur le Pinel peuvent se tourner vers ce quatre-pièces avec 3 chambres de 84 mètres carrés proche arrêt de tram Pont Phario et L'Escale, proposé à la vente pour 247 046 euros. Un logement ultra performant sur le plan thermique, qui trouvera facilement preneur.
Un loft neuf en Pinel plus à Rouen
Pour maximiser votre baisse d’impôt en investissant dans l’immobilier neuf, l’idéal reste de miser sur les quelques opérations en Pinel plus. Ces logements plus grands et plus performants sur le plan thermique vous ouvrent droit à une baisse d’impôt de 12%, 18% et 21% sur le montant total de l’opération dans la limite de 300 000 euros jusqu’au 31 décembre 2024. Ce loft de 2 chambres à Rouen, d’une superficie de 72 mètres carrés, répond aux critères du Pinel plus et est proposé à la vente dans la ville pour 196 000 euros. Une aubaine pour les investisseurs.
Un triplex en périphérie de Nancy
Pour obtenir un prix d’achat plus abordable, la tentation d’aller en périphérie d’une ville étudiante est grande. L’idée est loin d’être mauvaise à condition que le bien ne soit pas trop loin du centre-ville et qu’en contrepartie il propose des prestations exceptionnelles. C’est le cas de ce triplex de 109 mètres carrés à Montaigu Jarville, à 5 kilomètres de Nancy qui possède 4 chambres, deux places de parking privées, et un accès direct sur un domaine boisé privé. La commune est située à seulement 25 minutes en transport en commun du centre-ville. Le triplex est proposé à la vente pour 242 000 euros.
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