Les emprunteurs peuvent enfin souffler. Après deux ans de hausse, les taux de crédit immobilier se stabilisent enfin. Ils ont atteint 4,2% en moyenne en décembre pour les prêts sur 20 ans, selon le courtier VousFinancer. Certaines banques ont même revu leurs barèmes à la baisse, proposant des taux en fléchissement de 0,1 à 0,2 point sur un mois. Mais si ces taux ne grimpent plus, les emprunteurs ne sont pas à la fête pour autant. La capacité d’emprunt des ménages s’est en effet effondrée d’environ 20% en seulement un an, rendant l’accès au crédit immobilier de plus en plus difficile. Dans ce contexte, Capital vous propose une série de simulations, réalisée par VousFinancer, qui vous permet d’estimer votre capacité d’emprunt selon le niveau de vos revenus.
Nous avons ainsi calculé la capacité d’emprunt de quatre profils type : deux célibataires qui gagnent respectivement 30 000 euros et 70 000 euros brut par an, soit des revenus mensuels nets de 1 950 euros 4 550 euros. Et deux couples qui gagnent 50 000 et 100 000 euros brut par an, soit des salaires net cumulés de 3 250 euros et 6 500 euros. Pour y parvenir, nous avons estimé le montant maximum que ces ménages ont la possibilité d’emprunter avec un taux d'endettement de 33% (hors assurance), soit le maximum autorisé par Bercy.
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Une capacité d’emprunt qui s’effondre
Nous vous proposons ainsi de découvrir la capacité d'emprunt de ces différents profils en décembre 2023 (taux à 4,2%), avec un prêt étalé sur 20 ans. De plus, nous avons également inséré dans nos tableaux les sommes que nos mêmes ménages avaient la possibilité d’emprunter en décembre 2022, lorsque les taux atteignaient seulement 2,2%. De cette manière, il est possible d’estimer la baisse de la capacité d’emprunt des ménages depuis un an.
Nous avons également calculé la capacité d’emprunt de nos ménages avec un prêt sur 27 ans. Bercy a en effet annoncé cette semaine que les emprunteurs pourront désormais étaler leur crédit sur 27 ans, contre 25 ans au maximum jusqu’à présent, si des travaux de rénovation sont prévus dans le plan de financement du bien. Mais attention, cet allongement de la durée du prêt est possible seulement si le coût des travaux est supérieur à 10% du prix du logement.
Jusqu’à 68 000 euros de pouvoir d’achat perdu pour un couple
La capacité d’emprunt de notre premier profil, un célibataire qui gagne 30 000 euros brut par an, s’élève à ainsi à 104 368 euros avec le taux moyen actuel (4,2%), soit une perte de pouvoir d’achat immobilier de 20 584 euros sur un an ! S’il choisit de souscrire un crédit sur 27 ans dans le but de réaliser des travaux sur un bien ancien, notre célibataire aura la possibilité d’emprunter la somme de 120 569 euros. Illustration de l’effondrement de son pouvoir d’achat, il pourra donc emprunter moins en souscrivant un crédit sur 27 ans en décembre 2023 qu’en contractant un prêt sur 20 ans 12 mois plus tôt…
Penchons-nous maintenant sur la capacité d’emprunt de notre couple qui dispose de revenus plus confortables (100 000 euros brut par an). Le pouvoir d'achat immobilier de notre ménage atteint 347 892 euros en décembre 2023, soit une baisse de 68 282 euros par rapport au mois de décembre 2023. «Logiquement, ce sont les ménages aisés qui perdent le plus de pouvoir d'achat immobilier, commente Sandrine Allonier, porte-parole de VousFinancer. Ces sommes perdues sont souvent bien trop élevées pour être compensées par un apport.»
Une mensualité de 1 233 euros pour un prêt de 200 000 euros
Dernière illustration de la crise que subissent les candidats à l’achat, notre dernier tableau démontre qu’un ménage doit désormais s’acquitter d’une mensualité de 1 233 euros avec un prêt étalé sur 20 ans (taux à 4,4%) pour avoir la possibilité d’emprunter la somme de 200 000 euros. Une somme qui correspond au montant d’un prêt moyen en France. Le coût total du crédit s’élève quant à lui à 95 954 euros pour une telle opération.
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