La commission de négociation versée à l’agent immobilier (ou au notaire) ne constitue pas la seule dépense à supporter lors de la vente d’un logement. Outre l’impôt sur la plus-value, il faut inclure la facture des diagnostics sanitaires, dont la liste ne finit pas de s’allonger, votre quote-part des charges du trimestre, les travaux votés, les frais de mainlevée d’hypothèque si vous vendez avant d’avoir entièrement remboursé votre crédit, voire le paiement de la TVA à 20% si le logement a été acquis il y a moins de cinq ans.
Qui paye les charges de copropriété ?
Selon la loi, vous devriez seulement payer les charges de copropriété qui ont été appelées en règlement avant la vente. Cela comprend les dépenses courantes (entretien, nettoyage…), à régler chaque début de trimestre, et les gros travaux, qui font l’objet d’appels de fonds spécifiques. Imaginons que la vente soit signée le 10 octobre. Les charges courantes appelées le 1er octobre devraient être pour vous. Et si une provision pour travaux tombe le 15 octobre, la facture devrait être pour l’acheteur.
Il est toutefois d’usage de procéder à une autre répartition : la plupart des actes de vente stipulent que les charges du trimestre seront réparties prorata temporis (en proportion du nombre de jours auquel le bien a appartenu à chacun), tandis que les appels de travaux, dès lors que ces derniers ont déjà été votés, seront à la charge du vendeur à 100%.
Le paiement de la taxe foncière généralement répartie entre l’acheteur et le vendeur
Comme pour les charges courantes, l’acte de vente prévoit souvent une répartition de la taxe foncière (due par le propriétaire du bien au 1er janvier) prorata temporis. Pour une vente signée le 1er septembre, vous n’en payerez que 75%, l’acheteur assumant les 25% restants, somme qui vous sera versée le jour de la signature. Si l’acte ne mentionne rien de particulier, ce sera à vous de régler la taxe en totalité.
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La main-levée d’hypothèque à régler si vous soldez votre crédit avant l’heure
Si vous vendez alors que votre crédit n’est pas encore entièrement remboursé, vous allez devoir le solder par anticipation. Au cas où celui-ci était couplé à une hypothèque ou à un privilège de prêteur de deniers, il faudra alors radier son inscription du fichier des hypothèques. Cette formalité administrative, appelée «mainlevée d’hypothèque», n’est pas gratuite : entre les droits d’enregistrement et l’intervention du notaire, prévoyez, selon le montant du prêt, entre 500 et 800 euros de frais.
La TVA immobilière sera exigée si votre bien est estimé encore neuf
Votre logement locatif a été acheté neuf ou sur plan il y a moins de cinq ans ? Sa revente – qui risque de vous faire perdre les avantages fiscaux qui y sont attachés – sera soumise à la TVA à 20%. Il faudra donc la reverser au fisc, déduction faite, comme le veut la règle, de celle payée lors de l’achat. Ainsi, vous n’aurez rien à régler en l’absence de plus-value à la revente, mais un complément vous sera demandé dans le cas contraire. L’addition sera d’autant plus salée que la plus-value est importante.
Illustration avec un logement acheté 150 000 euros et cédé pour 200 000 euros quatre ans plus tard : la TVA incluse dans le prix de vente s’élève à 33 333 euros, somme dont on soustrait les 25 000 euros de TVA payée au départ sur le prix d’achat. Soit un chèque à signer de 8 333 euros (33 333 - 25 000).
Précision utile : si le bien a changé de mains au moins une fois depuis son achèvement, vous n’aurez rien à verser au fisc.
Le coût des diagnostics techniques est entièrement à la charge du vendeur
Performance énergétique, amiante, plomb, termites, gaz, électricité, état du sol et assainissement (si le bien n’est pas raccordé à l’égout) : au plus tard à la signature de la vente, vous devez remettre à l’acheteur un dossier de diagnostics techniques comportant aujourd’hui près d'une dizaines de certificats. Le coût des expertises, à votre charge, dépend de la surface du bien, mais peut excéder 100 euros par diagnostic. Vous réduirez la note en passant par un seul diagnostiqueur. En cas d’anomalie, rien ne vous oblige à réaliser les travaux de mise aux normes, sauf en présence d’amiante, de plomb dans les peintures, de termites dans les charpentes, et si le système d’assainissement des eaux présente un risque pour la santé.
(1) Prix moyen pour un trois-pièces. (2) Illimitée si le contrôle est négatif ; 1 an s’il est positif. (3) Désignée par arrêté préfectoral. (4) Risques naturels, miniers, sismiques, présence de radon… (5) Le formulaire à remplir est également disponible gratuitement sur le site georisques.gouv.fr. (6) Pour savoir si vous êtes concerné, consultez le plan d’exposition au bruit (PEB), accessible sur le site service-public.fr. (7) Tant qu’aucuns travaux modifiant la structure du bien ne sont réalisés. (8) Document qui doit fournir le coût des travaux à engager pour que la maison soit bien isolée.
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