Investir dans l’ancien
Seuls les studios à l’étiquette énergétique classée F ou G peinent à se vendre. Particulièrement dans le centre historique, où la plupart des travaux d’isolation sont impossibles. En dehors de ces passoires thermiques, les petites surfaces locatives se vendent en deux jours, surtout celles proches du métro. La rentabilité varie de 4 à 5% en centre-ville et à Thabor-Saint-Hélier, où le mètre carré grimpe jusqu’à 6.500 euros. Exemple, avenue du Sergent-Maginot, avec ce deux-pièces de 40 mètres carrés, acquis 185.000 euros et mis en location à 690 euros. Mêmes rendements vers le nouveau quartier à la mode du mail François-Mitterrand. Situé sur l’artère, ce deux-pièces de 50 mètres carrés, datant de 2005, a ainsi été négocié à 200.000 euros, pour 780 euros de loyer.
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Investir en meublé
Nombre d’investisseurs se replient sur la formule. «Les baux n’y durent qu’un an, contre trois en location nue», rappelle Christophe Poylo, d’Orpi Aristide-Briand. Vers le centre et sa périphérie, il est possible d’obtenir de 4,5 à 5,5% de rendement, comme pour ce 21 mètres carrés de l’avenue Monseigneur-Mouézy, au sud des voies ferrées, acquis 135.000 euros et loué 595 euros. La pénurie de studios soutient par ailleurs la demande de colocations.
Tarif moyen pour une chambre: de 450 euros vers Jeanne-d’Arc, Sainte-Thérèse ou Le Blosne, à 550 euros en centre-ville. De quoi porter à plus de 7% la rentabilité dans ces premiers secteurs, comme pour ce quatre-pièces de 59 mètres carrés des années 1970, rue Albert-de-Mun, monnayé à 225.000 euros. Quant à ce cinq-pièces des années 1960, rue Paul-Bert, payé 350.000 euros travaux compris, il affiche un rendement record de 9%. Il faut dire que l’ajout d’une douche et de toilettes à chaque chambre a permis au bailleur de porter le loyer à 650 euros.
Investir dans le neuf
Avec plus de 200 programmes (tous, pour l’heure, éligibles au Pinel classique) en cours à travers l’agglomération, l’investisseur a le choix. «La demande en Pinel est en forte hausse», assure Vianney de Massia, de Century 21 Reine Immobilier. Reste qu’il faut prévoir un budget élevé, compris entre 5.000 et 6.500 euros le mètre carré, pour une rentabilité démarrant à 1%, et n’excédant pas 3%. Exemple avec le programme Le Jade, de Bouygues Immobilier, où ce deux-pièces de 40,5 mètres carrés, affiché à 259.000 euros, pourra être loué 477 euros.
Les professionnels qui ont participé à notre enquête : Century 21 Reine Immobilier, Orpi Aristide-Briand.
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