Investissement locatif : de belles rentabilités pour les rares maisons à Rennes

Suite à la hausse des prix, le rendement à attendre ne dépasse que rarement 5%. Il est de 4,8%, par exemple, pour ce studio rénové de 18 mètres carrés de la ruelle de la Tuilerie, datant de 1920, acquis pour 123.000 euros et loué 490 euros. «Les maisons offrent de bons rapports locatifs, mais restent rares», note Vianney de Massia, de Century 21 Reine Immobilier. Rue Waldeck-Rousseau, celle-ci, de 1997, de 159 mètres carrés sur 210 mètres carrés de terrain, affiche un loyer de 2.500 euros. Soit, ramené à son prix d’achat de 735.000 euros, une rentabilité de 4%. Ce n’est guère mieux dans les programmes neufs en Pinel, où le plafond de loyer à respecter, de 10,51 euros le mètre carré, fait tomber le rendement entre 1,25 et 2,60%.

Les biens avec travaux

La tendance à la vie en colocation soutient la demande des surfaces à partir de trois pièces, que les investisseurs négocient parfois avec 15 à 20% de décote. «Le budget de ces acheteurs avoisine 250.000 euros, travaux inclus, et ils prévoient un loyer de 450 euros par chambre», détaille Christophe Poylo, d’Orpi Aristide-Briand. Si le centre historique, Thabor/Saint-Hélier et Saint-Martin, se prête particulièrement à l’opération, Le Blosne, Maurepas, Beaulieu et Bréquigny offrent un meilleur rendement. A Bréquigny, ce trois-pièces de 1970 de 66 mètres carrés, acquis pour 120.000 euros avant 50.000 euros de travaux, a été transformé en colocation de trois chambres. Il sert 9,5% de rendement quand, en location classique, il n’aurait pas dépassé 5%.

Les règles en Airbnb

On dénombre 3.000 biens en location saisonnière, pour un taux d’occupation de 65%. «Comme pour toutes les villes en zone tendue, avant de louer, il faut demander un numéro d’enregistrement», explique Dominique Debuire, président de l’UNPLV (Union nationale pour la promotion de la location de vacances). Les rendements proches de 10% sont courants au centre, comme pour ce deux-pièces de 40 mètres carrés, rue des Dames, près de la place des Lices, payé 199.000 euros, que son propriétaire loue 113 euros la nuit (10,8% de rentabilité). «La clientèle de voyageurs d’affaires est très présente», constate Romain Claudel, cofondateur de Cozycozy.com. Un espace de travail dédié, avec Wi-Fi, doit alors être prévu. C’était le cas, rue de Montfort, de ce 33 mètres carrés, qui a coûté 161.100 euros (10,6% de rendement, avec une nuitée à 90 euros).

Les professionnels qui ont participé à notre enquête :

Orpi Aristide-Briand, Century 21 Reine Immobilier, Cozycozy.com.

Méthodologie des prix annoncés

Nous avons demandé à ClubFunding, le leader du crowdfunding immobilier en matière de volumes financés, d’établir pour chaque ville l’évolution des prix dans l’ancien d’ici un an. La plateforme s’est basée soit sur les opérations de marchands de biens accompagnées, en rapportant leur prix moyen de sortie, en 2022 et en 2023, à la cote actuelle. Soit sur un sondage auprès des opérateurs immobiliers, tenant compte de la capacité d’achat des acquéreurs locaux, de la facilité d’obtention des permis de construire et des effets de rattrapage de la cote d’une ville à l’autre.