La location saisonnière deviendrait-elle un pari de plus en plus risqué ? C’est le constat que l’on peut dresser à la lecture des différentes annonces et projets de loi visant à réguler ce marché, surtout dans les grandes métropoles régionales. Des villes où la rentabilité locative en louant à l’année n’est parfois pas très intéressante au regard du prix d’achat. Selon les données compilées par la Fnaim, dans des villes comme Strasbourg, Nantes ou encore Toulouse, la rentabilité brute moyenne est inférieure à 5%.
Dans ce contexte, la meilleure solution pour conserver une rentabilité importante sur le long terme tout en limitant les risques liés au durcissement à venir de la location saisonnière est peut-être d’allier meublé à l’année pendant 9 mois et meublé de tourisme les 120 jours restants. Voici le top 5 des villes où dynamiser sa rentabilité de cette façon.
Marseille : 13,2 % de rentabilité brute
La législation autour des meublées de tourisme est encore douce dans la cité phocéenne. Les investisseurs sont uniquement soumis à une demande d’autorisation de changement d’usage et à faire enregistrer leur bien. Selon les données de Airdna, une plateforme spécialisée dans l’analyse statistique du marché de la location saisonnière, le prix moyen d’une nuitée à Marseille est estimé à 116,80 euros. En achetant un deux-pièces de 40 mètres carrés 149 800 euros (prix moyen selon Meilleursagents) et en le louant, l’investisseur va percevoir 14 016 euros. Si les neufs mois restants, il loue son logement en meublé à un loyer moyen de 640 euros, il percevra près de 5 760 euros à la fin de l’année. Au total, le rendement brut qu’il va tirer, en additionnant ces deux modes de location, avoisinera les 13,2% sur un an.
Lille : 11,7% de rentabilité brut
La métropole lilloise veille à ce que la location saisonnière ne gagne pas tous les logements de la ville. Les appartements loués par des investisseurs sont soumis à une demande de changement d’usage au préalable à effectuer auprès de la mairie. Les bailleurs doivent également, dans certains quartiers, respecter une taille maximum pour le bien à louer. Si dans la zone 1, qui correspond à quelques rues dans la ville, il est permis de louer tous types de logement, en zone 2 (Vieux Lille, Wazemmes, Lille-Centre…) il est interdit de louer autre chose que des studios et deux-pièces de moins de 60 mètres carrés. En zone 3 (Lhomme, Lille Sud…), on ne peut louer que des biens dont la superficie est inférieure à 70 mètres carrés. Reste que l’opération demeure intéressante pour les investisseurs prêts à combiner meublé de tourisme et meublé à l’année à des étudiants. Selon les données de Airdna, le prix moyen d’une nuitée à Lille est estimé à 95,10 euros. En achetant un deux-pièces de 40 mètres carrés 145 840 euros (prix moyen selon Meilleursagents) et en le louant, l’investisseur va percevoir 11 412 euros. Si les neufs mois restants, il loue son logement en meublé à un loyer moyen de 628 euros, il percevra près de 5 652 euros à la fin de l’année. Au total, le rendement brut qu’il va tirer, en additionnant ces deux modes de location, avoisinera les 11,7% sur un an.
Montpellier : 11,2% de rentabilité brute
La ville du sud cherche, elle aussi, à limiter le développement de la location saisonnière. Là encore, une demande de changement d’usage doit être réalisée en mairie par les investisseurs. Ils doivent également avoir à l’esprit que si cette dernière leur est accordée, elle ne se limite qu’à un seul logement pour une durée de 3 ans reconductible une seule fois. L’opération demeure profitable puisque selon les données de Airdna, le prix moyen d’une nuitée à Montpellier est estimé à 86,20 euros. En achetant un deux-pièces de 40 mètres carrés 141 680 euros (prix moyen selon Meilleursagents) et en le louant, l’investisseur va percevoir 10 344 euros. Si les neufs mois restants, il loue son logement en meublé à un loyer moyen de 624 euros, il percevra près de 5 616 euros à la fin de l’année. Au total, le rendement brut qu’il va tirer, en additionnant ces deux modes de location, avoisinera les 11,2% sur un an.
Toulouse : 10% de rentabilité brute
La grande ville étudiante est l’une des rares métropoles régionales avec Marseille à ne pas imposer de cadre spécifique sur la location saisonnière. Pour les investisseurs, il suffit de faire une demande de changement d’usage et d’obtenir un numéro d’enregistrement pour louer leur bien au moins 120 nuitées dans l’année. Et certains auraient tort de se priver. Selon les données de Airdna, le prix moyen d’une nuitée à Toulouse est estimé à 78,9 euros. En achetant un deux-pièces de 40 mètres carrés 147 760 euros (prix moyen selon Meilleursagents) et en le louant, l’investisseur va percevoir 9 648 euros. Si les neufs mois restants, il loue son logement en meublé à un loyer moyen de 576 euros, il percevra près de 5 184 euros à la fin de l’année. Au total, le rendement brut qu’il va tirer, en additionnant ces deux modes de location, avoisinera les 10% sur un an.
Nantes : 9,9% de rentabilité brute
La ville des Ducs de Bretagne est beaucoup moins Airbnb friendly. Comme Paris ou Bordeaux, Nantes en plus d’instaurer l’obligation de changement d’usage, a mis en place le mécanisme de compensation pour les personnes qui mettraient en location saisonnière un logement qui ne serait pas leur résidence principale. A ce jour, la mesure n’affecte que les investisseurs qui cherchent à louer 2 logements en location saisonnière. Pour ceux qui n’en mettent qu’un seul sur le marché, ils peuvent obtenir une demande de changement d’usage pour une durée de quatre ans, renouvelable 2 ans. Associer meublé de tourisme et meublé classique est alors la meilleure solution pour maximiser ses rendements à Nantes. Selon les données de Airdna, le prix moyen d’une nuitée dans la ville est estimé à 83 euros. En achetant un deux-pièces de 40 mètres carrés 149 840 euros (prix moyen selon Meilleursagents) et en le louant, l’investisseur va percevoir 9 960 euros. Si les neufs mois restants, il loue son logement en meublé à un loyer moyen de 556 euros, il percevra près de 5 004 euros à la fin de l’année. Au total, le rendement brut qu’il va tirer, en additionnant ces deux modes de location, avoisinera les 9,9% sur un an.
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