Pour les investisseurs, Airbnb n’est pas seulement un moyen de trouver un logement pour passer des vacances au soleil. La plateforme de location de biens entre particuliers peut en effet offrir de très belles opportunités en matière d’investissement locatif, avec des rendements lucratifs. À condition de cibler une ville propice à ce type de transactions. En effet, la location courte durée est désormais très réglementée et réaliser un “investissement locatif Airbnb” n’est évidemment pas sans risque. Mais s’il est bien planifié, il est possible d’aller chercher des rentabilités bien plus intéressantes que pour un investissement locatif “classique”. Alors, pour vous aider à mettre toutes les chances de votre côté, voici tout ce que vous devez savoir avant de vous lancer dans un investissement locatif Airbnb. Et notamment combien vous pouvez espérer gagner, grâce aux simulations fournies à Capital par l’entreprise spécialisée dans l’investissement locatif Investir dans l’ancien.
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Pour débuter, penchons nous sur la réglementation en vigueur en matière de location courte durée. En France, la durée maximale de location pour une résidence principale est fixée à 120 jours. Dans les villes de plus de 200.000 habitants ainsi que dans les villes de plus de 50.000 habitants situées en zone tendue, c’est-à-dire où il existe un déficit criant de logements, les locations de résidences secondaire via Airbnb sont interdites. La petite couronne parisienne (Val-de-Marne, Seine-Saint-Denis et Hauts-de-Seine) ainsi que le Pays Basque sont aussi concernés par cette interdiction. La loi prévoit une amende pouvant aller jusqu’à 50.000 euros pour les propriétaires contrevenants.
Eviter les zones tendues
Vous l’aurez compris, la clé pour réussir votre investissement Airbnb est donc de cibler une ville qui n’est pas soumise à l'interdiction de mise en location d'une résidence secondaire, mais qui reste assez attractive pour limiter les temps de vacances locatives. A titre d’exemple, la ville de Cannes, connue dans le monde entier pour son célèbre festival de Cinéma, peut représenter une belle opportunité. La commune balnéaire située sur la Côte d’Azur est en effet très prisée des touristes et n’est pas située dans une zone tendue. Moins chères à l’achat, les villes de Rouen, Le Havre, Dunkerque, Toulon, Amiens peuvent également s’avérer être intéressantes. Mais attention, pour optimiser vos chances de trouver des locataires tout au long de l’année, il est impératif d’investir en centre-ville, dans un bien facilement accessible en transports en commun. Il sera en effet plus difficile d'attirer les touristes de passage si votre logement est situé en banlieue ou s'il est difficile d’accès.
Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif dans une ville de plus de 200.000 habitants, sachez qu’il est possible d'obtenir une autorisation de mise en location d'une résidence secondaire en cas de "changement d’usage" du bien. En effet, en cas de transformation d’un local commercial en habitation, la loi n’impose plus de restriction aux bailleurs et il est ainsi possible de mettre le bien en location sur Airbnb toute l’année. Cette démarche nécessite évidemment de lourds travaux pour transformer le local en habitation adaptée aux besoins des voyageurs. Si le prix à l'achat d’un local est en général moins cher qu'un logement, il faut tout de même compter en moyenne 1.200 à 1.300 euros de travaux par mètre carré pour le convertir en logement habitable.
Prévoir des frais de gestion locative
Abordons désormais la question de la rentabilité. Si votre rendement dépendra forcément du du nombre de nuits pendant lesquelles votre bien sera occupé, l’entreprise Investir dans l’ancien a calculé que dans certaines villes touristiques, un investissement Airbnb permet d'augmenter les rendements de manière spectaculaire. A titre d’exemple, un bien de 31 mètres carré acheté 195.000 euros à Cannes et mis en location sur Airbnb peut offrir une rentabilité nette de 9% si le logement est loué en moyenne 20 jours par mois. A titre de comparaison, la rentabilité de ce même bien serait d’environ 3% en le louant en non-meublé traditionnel. Autre exemple : à Amiens, un immeuble de rapport acheté 205.000 euros, divisé en trois studios et loué en moyenne 15 jours par mois, peut offrir une rentabilité de 13%, contre 8% pour un investissement “classique” (voir nos simulations en fin d’article).
Mais attention, si vous mettez votre bien en location à l’année sur la plateforme Airbnb, il vous sera quasiment impossible d'en assurer seul la gestion locative. Il est ainsi fortement conseillé de confier votre bien à une entreprise spécialisée dans la gestion locative de courte durée, qui s’occupera de gérer les locataires, le ménage et la literie, moyennant une commission d'environ 20%. Ces frais seront à déduire au moment de calculer votre rentabilité. Les conciergeries peuvent également vous aider à estimer les taux d’occupation de votre bien à l’année, en fonction de la localisation et du type de logement que vous souhaitez acquérir. Ces estimations vous serviront de base pour calculer la rentabilité de votre bien.
Attention au voisinage
Autre point important : avant d’acheter un bien, assurez-vous que le syndicat de copropriété tolère les locations de courte durée. En effet, certains propriétaires n'acceptent pas les nuisances générées par les locations saisonnières et peuvent demander un vote lors des assemblées générales de copropriétés pour faire interdire les locations touristiques. Il est donc conseillé de réaliser une petite enquête de voisinage afin de vous assurer que les habitants de l'immeuble en question ne soient pas hostiles à la location touristique. Les immeubles de standing de type haussmannien sont à éviter pour les mêmes raisons. Investir dans un immeuble de rapport peut en revanche être une bonne idée pour éviter les conflits de voisinage.
Afin de vous donner une idée du type de transaction qu’il est possible de réaliser, voici quatre exemples d’opérations réalisées par Investir dans l’ancien.
Appartement T3 de 60 mètres carrés à Rouen (76). Le bien a été acheté 200.000 euros. Location courte durée : 70 euros par nuit chaque mois sur 8 mois (saison basse) et 100 euros par nuit sur 4 mois (saison haute). Rentabilité nette en courte durée meublée avec une moyenne de location de 20 jours par mois : 7,98% contre 5% pour une location classique.
Studio de 16 mètres carrés à Toulon (83). Le bien a été acheté 70.000 euros. Location courte durée : 38 euros par nuit toute l’année. Rentabilité nette en courte durée meublée avec une moyenne de location de 20 jours par mois : 8,3% contre 4,5% pour une location classique.
Immeuble de 63 mètres carrés à Amiens (80). Le bien a été acheté 205.000 euros et divisé en trois studios. Studio de 17 mètres carrés, loué 45 euros par nuit, studio de 21 mètres carrés loué 55 euros par nuit et studio de 25 mètres carrés loué 65 euros par nuit. Rentabilité nette avec une moyenne de location de 15 jours par mois : 13% contre 8% pour une location classique.
Appartement T2 de 31 mètres carrés à Cannes (06). Le bien a été acheté 195.000 euros, travaux de rénovation inclus. Location courte durée : 90 euros par nuit de septembre à mai et 150 euros par nuit en juin, juillet et août. Rentabilité nette avec une moyenne de location de 20 jours par mois : 9% contre 3% pour une location classique.
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