Immobilier locatif : l’avantage fiscal du meublé en danger, et pas seulement en Airbnb

Car les propriétaires, sur leur déclaration de revenus, peuvent bénéficier d’un abattement forfaitaire de 71% des loyers perçus pendant l’année, dans le cas où le logement est classé en meublé de tourisme. Dans cette situation, s’ils optent pour le régime fiscal micro-BIC - bénéfices industriels et commerciaux -, ils ne sont donc imposés qu’à hauteur de 29% de leurs revenus ! Et cela dans une limite de 188 700 euros de loyers annuels. A contrario, l’abattement forfaitaire est fixé à 50% si la résidence de tourisme est non classée (dans une limite de 77 700 euros annuels). Soit le même abattement que pour les bailleurs de location meublée de plus longue durée. Enfin, l’abattement fiscal atteint seulement 30% pour les propriétaires de locations nues (dans une limite de 15 000 euros de loyers annuels), qui sont assujettis au régime micro-foncier et non au régime micro-BIC.

Vers une harmonisation de tous les régimes ?

Cette fiscalité, avantageuse pour les bailleurs en meublé touristique classé ou non, est régulièrement accusée d’inciter les propriétaires à louer à des vacanciers plutôt qu’à des ménages «locaux» ayant besoin d’un toit. Or l’offre de logement manque cruellement dans les grandes villes et de nombreuses régions touristiques. L’exécutif cible donc cette fiscalité pour décourager les propriétaires qui opteraient pour le meublé de tourisme.

Et voici la parade proposée alors par le ministre du Logement : il souhaite tout simplement aligner l’ensemble des abattements forfaitaires - tourisme classé, non classé, meublé longue durée, location nue - à une barre unique de 40%. Ce n’est donc pas simplement la chasse à la location meublée touristique qui serait menée : c’est une complète redistribution des cartes pour les bailleurs, d’un point de vue fiscal ! «La volonté est d'harmoniser les abattements, pour éviter que les conditions de mise en location soient un choix d'optimisation fiscale», décrit ainsi le ministère du Logement à Capital. Une solution déjà évoquée il y a quelques semaines par le ministre de l’Économie Bruno Le Maire, qui, lui, voulait alors simplement aligner la fiscalité des meublés de tourisme classés (à 71%) sur celle des meublés traditionnels (à 50%).

La réforme fiscale espérée par le ministère ne concerne donc pas uniquement, vous l’aurez compris, les seules locations touristiques. Elle aura également des conséquences importantes pour les bailleurs traditionnels. «L'abattement spécifique aux meublés touristiques (71%) ne concerne que les meublés classés, soit un peu plus de 100 000 logements. Il y a beaucoup de meublés touristiques (non classés) qui bénéficient des abattements supérieurs pour le meublé en général que pour le nu», explique le ministère à Capital. La proposition d’harmonisation permettrait donc, aux yeux de l’exécutif, de «clarifier le cadre fiscal, sans orienter les propriétaires vers des locations meublées plus faciles à passer en courte durée».

Une réforme qui doit s’inscrire dans le prochain projet de loi de finances

Toutefois, cette proposition de réforme fiscale soutenue par le ministre doit encore être approuvée par le Parlement. Celui-ci doit en effet se pencher tout prochainement sur la question au cours du prochain projet de loi de finances (PLF) 2024, qui définira le budget de l’État pour l’année prochaine. À cette occasion, non seulement le mécanisme, mais aussi le seuil fixé à 40% par le ministre, pourraient être débattus. «Le chiffre de 40%, qui pour rappel est une proposition, est évoqué parce qu’il se situe entre 30 et 50% et qu’il permettrait de faire une réforme fiscale sans conséquence budgétaire», justifie le ministère du Logement.

L’exécutif rappelle enfin que, pour mener la chasse aux locations touristiques, un véritable plan anti-prolifération sera mis en place en parallèle de cette réforme fiscale. Ce plan prévoit, entre autres, de permettre aux communes qui le souhaitent d’adopter une réglementation extrêmement contraignante à l’égard des bailleurs, ou encore d’interdire potentiellement la location touristique des passoires énergétiques.