Vous avez envie de tenter l'expérience locative au pied des pistes ? Les résidences de tourisme à la montagne sont un pari que font de nombreux investisseurs ayant dans leur viseur un bel appartement promettant des revenus intéressants, un pied-à-terre pour leurs vacances personnelles et une gestion de la location assurée par les exploitants sur place. Mais cet investissement, pour être réellement bénéfique, doit se faire en suivant quelques préconisations. Dans les colonnes de Challenges, Edouard Fourniau, président de Consultim Groupe, Dominique Ménigault, de Valiq Conseil, Nicolas Grizard, directeur commercial de l’opérateur MGM, et Christophe Henry, responsable commercial et marketing de Terrésens, se chargent de les lister.
«Le modèle est aujourd’hui plus sain, les acteurs plus solides» constate Edouard Fourniau, après des années de coup de froid dans le secteur : loyers impayés, défaillances d’exploitants... Selon lui, la situation s'est nettement réchauffée et les investisseurs peuvent reprendre sans crainte le chemin des stations, mais à condition de prendre en compte des critères importants : d'abord, les rendements varient de 2 à 4 % net hors taxes, note Challenges, voire moins pour le grand standing et les stations prisées. «La résidence de tourisme, c’est un achat plaisir qui s’adresse à ceux qui veulent capitaliser sur un actif de qualité et en profiter quelques semaines par an», explique Dominique Ménigault.
Il est important de s'assurer que l'exploitant est solvable
Pour résumer : on achète un appartement dans la résidence, on le loue par bail commercial de neuf ans minimum à l'exploitant, on en profite personnellement quelques semaines par an si on le souhaite. Et on encaisse les retombées locatives sachant que la TVA est récupérable et la fiscalité de la location meublée, avec ses déductions de charges et ses amortissements, efface l’imposition des loyers, précise encore l'article. Selon Christophe Henry, il est préférable de jeter son dévolu sur «une station à forte notoriété avec des assurances sur l’enneigement». Veillez également à ce que les pistes de ski et les commerces soient facilement accessibles. Une station active en période estivale est aussi un atout sûr.
Autre conseil : privilégier les résidences 4 ou 5 étoiles quand on en a les moyens. Et surtout : s'assurer que l'exploitant est solvable. C'est lui qui va en effet s'occuper de la mise en location, de l'entretien et surtout, qui garantit les loyers. Il doit donc «être capable de payer les charges, d’assurer tous les services et de verser les loyers même si la résidence ne fait pas le plein», détaille Christophe Henry. Nicolas Grizard, lui, met en garde : «Attention aux rendements annoncés trop élevés, intenables sur le long terme, qui obligeront l’investisseur à accepter des baisses de loyer». Enfin, pour que la récupération de la TVA soit acquise, il faut louer durant vingt ans.
Attention aux diagnostics de performance énergétique
Si vous êtes prêts à vous lancer, reste donc un dernier paramètre à prendre en compte : le prix. Pour exemple, Challenges indique que pour des programmes neufs chez MGM, les 3-pièces à Flaine (Haute-Savoie) démarrent à 404 200 euros, les 2-pièces à La Plagne (Savoie) à 298 300 euros. «En Isère, à Vaujany, relié à l’Alpe-d’Huez, le mètre carré se situe au-dessus de 6 000 euros alors qu’il varie de 8 500 à 10 000 euros à l’Alpe-d’Huez», précise Christophe Henry. Des prix notamment justifiés par un bon classement DPE, les logements anciens classés F et G étant à proscrire puisqu'ils vous obligeront à vous lancer dans de coûteux travaux de rénovation, conformément aux nouvelles dispositions légales.
