La neige est tombée en abondance cet hiver, et les stations ont affiché complet pour les vacances de Noël. Février s’annonce tout aussi prometteur. De quoi raviver l’attrait pour l’immobilier de montagne. Pourtant, derrière la carte postale, le marché doit composer avec de nouvelles contraintes.
Selon une étude de la Fnaim de décembre 2025, si les prix sont repartis à la hausse depuis le printemps 2025, les risques pour les investisseurs, eux, n’ont pas disparu : enneigement plus incertain en moyenne altitude, restrictions locatives liées aux mauvais DPE, fiscalité plus sévère. Acheter un chalet ou un studio à la montagne demande aujourd’hui davantage de précautions.
Des prix qui grimpent… mais pas partout
Au 1er octobre 2025, selon la Fnaim, le prix moyen dans les stations de ski s'établit à 4 003 euros par mètre carré, contre moins de 3 000 euros à l'échelle nationale. Dans les Alpes du Nord, le mètre carré grimpe à 5 201 euros en moyenne, et atteint des sommets dans les stations les plus prisées : 14 696 euros à Val d'Isère, 13 637 euros à Courchevel, 11 444 euros à Méribel. À l'inverse, le Massif central et la Corse restent sous la barre des 2 000 euros le mètre carré.
Dans ce contexte, l’altitude devient un critère décisif : en cinq ans, les prix ont progressé 1,5 fois plus vite au-dessus de 1 500 m qu’en dessous, là où l’enneigement devient incertain. La Cour des comptes alertait déjà en 2024 sur la vulnérabilité croissante des stations de moyenne altitude, exposées à des saisons d’hiver plus courtes.
DPE, fiscalité, réglementation : la triple peine
Autre talon d'Achille de l'immobilier de montagne : les DPE. D’après la Fnaim, 28 % des logements en station sont classés F ou G, soit plus du double de la moyenne nationale. Si l'on ajoute les biens classés E, près de deux tiers du parc seront visés par la Loi Climat et résilience, qui interdit progressivement la location des logements mal notés d’ici 2034.
Un problème d’autant plus épineux que 59 % des logements sont des résidences secondaires, souvent exclues des aides à la rénovation comme MaPrimeRénov’.
À cela s'ajoute un encadrement plus strict des meublés touristiques avec la loi Le Meur : enregistrement obligatoire d’ici mai 2026, pouvoir accru des maires qui peuvent instaurer des quotas pour limiter les locations de type Airbnb, et fiscalité alourdie. Autant de contraintes qui rognent la rentabilité des investisseurs en montagne.
Pourquoi la montagne reste attractive
Malgré ces contraintes, la montagne continue de séduire. La rareté des biens et une demande soutenue maintiennent la pression sur les prix. Surtout, le modèle évolue. De plus en plus de stations misent sur le tourisme «quatre saisons» : randonnées, VTT, thermalisme, culture, été comme hiver.
La fraîcheur estivale peut être aussi un argument de poids à l'heure des canicules répétées. Enfin, les Jeux Olympiques d'hiver 2030 dans les Alpes françaises devraient stimuler la fréquentation et l’attrait pour la montagne.
Les bons réflexes pour investir sans se tromper
Pour investir sans se tromper, mieux vaut viser haut, au sens propre comme au figuré. D’abord en privilégiant les stations d’altitude : au-dessus de 1 800 mètres, elles sont plus résilientes au réchauffement climatique.
Ensuite, ciblez les stations capables de vivre sans ski qui misent sur le «4 saisons». Plus l'offre est diversifiée (nature, sport d’été, thermalisme, télétravail), plus votre bien restera attractif à la location et préservera sa valeur.
Dernier point : avant d’acheter, anticipez le coût des travaux de rénovation énergétique dans le prix d’achat. Un DPE médiocre conditionne désormais la possibilité même de louer.
