Le moment pourrait être opportun pour un investissement immobilier locatif. Selon RMC, le gouvernement veut rendre de nouveau cet investissement rentable et intéressant. Depuis la disparition du dispositif Pinel en 2025, les ventes d’immobilier se sont effondrées. Mais le budget 2026 introduit un nouvel outil. Baptisé «Jeanbrun», du nom du ministre du Logement actuel, ce nouveau dispositif devrait aider à contrer les baisses de ventes, dans un contexte de prix élevés et de contraintes énergétiques accrues.
En 2025, moins de 10 000 logements neufs ont été vendus à des investisseurs, contre 60 000 par an en moyenne les années passées. Pour inverser cette tendance, le gouvernement met en place le nouveau dispositif Jeanbrun et vise deux millions de logements neufs ou réhabilités d’ici à 2030. Par rapport à Pinel, il change de logique, en comptant sur un amortissement jugé plus intéressant par le ministre. En effet, selon Philippe Crevel, directeur du Cercle de l’Épargne, l’avantage fiscal repose sur le niveau de revenus des investisseurs. Il peut donc être puissant pour les ménages qui paient beaucoup d’impôts.
Un avantage fiscal ciblé
Concrètement, le dispositif Jeanbrun propose de déduire de son revenu imposable une partie de la valeur du bien, dans la limite de 8 000, 10 000 ou 12 000 euros, selon le niveau du loyer. Pour délimiter l’amortissement, trois catégories sont possibles : l’intermédiaire (avec un loyer inférieur de 15 % par rapport au marché), sociale (loyer inférieur de 30 %) et très sociale (loyer inférieur de 45 %). Le principe de Jean brun rend le taux d’amortissement plus élevé à mesure que le loyer est bas, jusqu’à 5,5 % pour un logement neuf à un tarif très social.
Par ailleurs, les logements ne sont pas distingués selon un zonage. Peu importe où le logement est situé en France, et si le logement est neuf ou ancien, à condition qu’il soit rénové. Toutefois, les contraintes restent lourdes, puisque la location doit être vide, le locataire doit en faire sa résidence principale, pour une durée minimale de neuf ans, et le propriétaire ne pourra pas le louer à un proche. L’amortissement ne s’applique que sur 80 % de la valeur du bien. Enfin, il y a aussi un réel avantage au niveau de la déclaration d’impôts, puisqu’en cas de déficit en raison de l’amortissement, le déficit est déduit du revenu global, et uniquement des loyers perçus. Un avantage qui peut faire significativement baisser le niveau d’imposition. Dans l’exemple d’un appartement neuf de 250 000 euros loué à un tarif social, l’économie d’impôt peut dépasser 3 000 euros par an pour un foyer taxé à 41 %. Un gain réel, mais réservé à des investisseurs disposant de revenus élevés et capables d’absorber des loyers volontairement décotés sur le long terme.
