Quelque 60 000 logements neufs réservés chaque année par des investisseurs avant le Covid. Moins de 10 000 en 2025. Vous l’aurez compris, le marché immobilier neuf français est à l’arrêt, les promoteurs, en difficulté. Pour remettre de l’huile dans le moteur, la loi de finances 2026 a accouché d’un nouveau dispositif, la Relance logement - dit «Jeanbrun», du nom du ministre de tutelle -, un nouveau statut du bailleur privé, centré sur le neuf et la rénovation lourde. Séduisant sur le papier, très attendu par les professionnels, l’équation est plus complexe qu’il n’y paraît.
Il faut remonter à 2022 pour comprendre l’urgence. Durcissement fiscal, encadrement des loyers dans les grandes villes comme Paris ou Lyon, obligations énergétiques : les contraintes s’empilent, les investisseurs décrochent.
Quand le «Pinel» s’éteint fin 2024, c’est le dernier soutien qui saute. Au premier trimestre 2025, les ventes aux investisseurs chutent de 41% (source : FPI). «Les investisseurs ne demandent pas de cadeaux fiscaux, mais de la visibilité», résume Pierre-Emmanuel Jus, directeur délégué de Maslow.immo. C’est ce que le Jeanbrun ambitionne d’offrir.
Certes, d’autres dispositifs existent déjà pour l’investissement locatif dans l’ancien. Le «dispositif Denormandie» offre une réduction d’impôt calculée sur le prix d’acquisition, mais il est réservé à certaines zones géographiques, exige 25% de travaux et se contente d’un DPE E en sortie. Loc’Avantages, lui, propose une réduction d’impôt en échange de loyers conventionnés par l'Anah (Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat), sans obligation de travaux, mais avec des contraintes pesantes.
Le Jeanbrun joue sur un tout autre registre : ni réduction d’impôt ni conventionnement Anah, mais un amortissement déductible des revenus fonciers, applicable sur tout le territoire, aussi bien dans le neuf que dans de l’ancien lourdement rénové. Et surtout, un déficit imputable sur le revenu global. Trois dispositifs, trois logiques : défiscalisation directe, conventionnement social ou stratégie patrimoniale. Le Jeanbrun assume clairement la troisième. Ces dispositifs ne sont d’ailleurs pas cumulables sur un même bien. Pour choisir en connaissance de cause, voici les éléments à avoir en tête.
Un changement de philosophie fiscale
Première surprise pour les habitués du Pinel : avec le Jeanbrun, exit la réduction d’impôt immédiate. Place à l'amortissement fiscal. Le bailleur déduit chaque année de ses revenus fonciers une fraction de 80% du prix d’acquisition. Les taux vont de 3,5% à 5,5% dans le neuf, de 3% à 4% dans l’ancien réhabilité (30% de travaux minimum, DPE A ou B à la sortie). Avec des plafonds qui dépendent du niveau de loyer choisi : 8 000 euros par an en loyer intermédiaire, 10 000 euros en social, 12 000 euros en très social.
«Ce dispositif favorise la détention longue et la neutralisation progressive de l’imposition des loyers», décrypte Delphine Abergel, fondatrice de Simulabox, fintech de gestion de patrimoine. Mais le vrai coup de pouce est ailleurs. Lorsque charges et amortissement dépassent les loyers perçus, le déficit foncier s’impute sur le revenu global (plafond : 10 700 euros par an). Un point que les décrets d’application, attendus dans les prochaines semaines, devraient définitivement clarifier, les experts n’étant pas tous alignés sur la lecture du texte. Si cette imputation est confirmée, l’investissement réduira directement l’impôt sur le revenu : une faculté inexistante en LMNP (loueur en meublé non professionnel).
Les contreparties à ces avantages fiscaux sont l’obligation de location nue en résidence principale, le choix d’un habitat collectif, un engagement de neuf ans et des plafonds de loyers et de ressources, option irrévocable. On ne choisit pas le Jeanbrun à la légère.
10 villes où le dispositif Jeanbrun performe
Villes de plus de 30 000 habitants en zones A, A bis et B1, vacance locative inférieure à la moyenne nationale. Hypothèses : pour un deux-pièces neuf de 40 mètres carrés, taux marginal d’imposition de 30%, 20% de charges en location nue, 22% en LMNP (loueur en meublé non professionnel), loyer meublé majoré de 2,50 euros le mètre carré, mobilier en LMNP d’une valeur de 5 000 euros. Données indicatives.
Le TMI, nerf de la guerre
Reste la question clé : à qui le Jeanbrun profite-t-il vraiment ? Ni le taux d’amortissement, ni la ville ne sont déterminants. Ce qui compte, c’est le taux marginal d’imposition. «C’est le critère le plus important. L’économie d’impôt est proportionnelle au TMI du foyer», insiste Baptiste Bochart, juriste chez JD2M. Les personnes non imposables passeront leur chemin. Ceux dans la tranche des 11% auront un gain anecdotique. À 30%, il devient un vrai levier. À 41% ou 45%, il change la donne.
C’est pourquoi les simulations que nous avons réalisées avec nos partenaires sont calibrées sur une tranche marginale d’imposition (TMI) de 30% : elle concerne la majorité des investisseurs (revenus entre 28 800 euros et 82 300 euros par part). Autre vigilance : l’amortissement étant plafonné à 8 000 euros, un bien dépassant 285 715 euros ne génère plus d’avantage supplémentaire. En achetant trop cher, vous neutralisez le bénéfice fiscal.
Notre étude comparative «Jeanbrun comparé au LMNP dans les six grandes métropoles» en apporte la preuve : à Paris, le cash-flow reste négatif (– 866 euros) malgré 3 210 euros d’économie d’impôt. Le prix du mètre carré plombe l’équation. A Lille ou Bordeaux, le dispositif génère un flux positif et une économie d’impôt en prime.
Où investir ? La nouvelle carte de France
Si le TMI détermine l’intérêt du dispositif, la localisation en fixe l’ampleur. Nous avons fait le calcul avec notre partenaire Maslow.immo en février 2026, en ciblant les communes de plus de 30 000 habitants en zone locative tendue (demande supérieure à l’offre), pour déterminer les 15 villes où le Jeanbrun est le plus rentable.
* C’est dans les villes moyennes que le Jeanbrun fait la différence. A Toulon, Cholet, Istres ou Narbonne, les prix restent contenus, les loyers plafonnés collent au marché et l’amortissement joue à plein : économie d’impôt annuelle de 1 200 euros à 1 500 euros (TMI 30%), rentabilité nette supérieure au marché libre.
* Les métropoles régionales jouent la carte de la stabilisation. A Toulouse, Nantes ou Rennes, le rendement brut est inférieur au marché, mais la rentabilité nette rattrape après fiscalité. Toulouse : 4,40% net contre 4,01% en marché libre, avec 1 643 euros d’économie annuelle.
* En Ile-de-France enfin (Aubervilliers, Saint-Denis, Saint-Germain-en-Laye), l’écart de loyer est plus marqué, mais l’économie d’impôt – jusqu’à 3 354 euros par an – compense. «La loi Jeanbrun redonne de la cohérence là où le marché libre ne permettait plus d’équilibre», résume Pierre-Emmanuel Jus.
L’ombre au tableau : le piège de la revente
Tout cela serait presque trop beau s’il n’y avait un revers. En cas de vente, l’amortissement déduit est réintégré dans le calcul de la plus-value. En Jeanbrun, il est utilisé en totalité chaque année, donc intégralement réintégrable. En LMNP, seule une fraction est déduite, les charges s’imputant en priorité.
Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Un T2 de 45 mètres carrés à Bordeaux à 204 930 euros (source : JD2M) : après 15 ans, le coût de réintégration est de 18 935 € en Jeanbrun contre 6 970 € en LMNP. Bilan : 7 870 euros de gain total contre 24 710 euros. «L’amortissement a toutes les chances d’être utilisé en totalité, ce qui peut contrebalancer l’avantage fiscal», prévient Baptiste Bochart.
Des parades existent. Les abattements pour durée de détention ramènent le taux effectif sous 20% après 17 ans, à zéro après 30 ans. Donations, successions et revente pour achat de résidence principale exonèrent de plus-value. Le Jeanbrun est un investissement patrimonial : il faut penser à long terme.
L’ancien rénové : un potentiel bridé ?
Reste un angle mort qui agite la profession : l’exigence d’un DPE A ou B pour l’ancien. «Le dispositif risque d’écarter les rénovations les plus utiles – celles qui font passer un immeuble de G à C», alerte Stéphane Dalliet, président du groupe immobilier Bacalan. Son plaidoyer : valoriser l’ampleur du gain plutôt que le seul niveau atteint. Un ajustement que le marché appelle de ses vœux.
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