Très attendu, le dispositif Jeanbrun repose sur plusieurs avancées fiscales qui peuvent, dans certains cas, redonner de l’attrait à l’investissement locatif.
• Il renforce l’avantage fiscal accordé aux investisseurs, en autorisant l’amortissement du prix de revient global du bien, achat et travaux compris. Cet avantage est cumulable avec le déficit foncier classique, ce qui accroît l’intérêt des opérations de rénovation lourde. «Cette mesure permet de réduire l’impôt global du foyer, et pas seulement la fiscalité liée aux revenus locatifs», souligne Thierry Abriat, directeur général d’illiCO travaux.
• Autre effet mécanique du dispositif : il favorise clairement le logement collectif neuf, qui répond d’emblée aux exigences posées, notamment l’atteinte d’un DPE A ou B.
• Il s’adresse en priorité aux investisseurs les plus solides, capables d’absorber un seuil élevé de travaux (30% du coût de l’opération) et une phase de vacance locative prolongée.
Ceux qui restent sur le bord de la route
En pratique, les conditions d’accès au dispositif Jeanbrun opèrent une sélection stricte, laissant plusieurs segments entiers du marché sur le bord de la route.
• L’immobilier ancien avec travaux complexes
Dans l’ancien, les exigences du dispositif apparaissent difficiles à atteindre, en particulier en copropriété. Atteindre une étiquette énergétique A ou B après travaux suppose souvent une rénovation globale du bâti, hors de portée d’un propriétaire agissant seul. «Viser une étiquette A ou B en rénovation, c’est l’excellence absolue. En copropriété, c’est quasi impossible de manière individuelle», alerte Thierry Abriat. La dépendance aux décisions collectives (isolation, chauffage, façades) limite fortement la capacité d’action des investisseurs, fragilisant l’intérêt même du dispositif.
• La maison individuelle, exclue du périmètre
Autre grand perdant : la maison individuelle, totalement exclue du dispositif Jeanbrun. Un choix vivement critiqué par le groupe Hexaom. «On ne peut pas viser des objectifs colossaux en ignorant le mode d’habitat le plus plébiscité par les Français et le plus rapide à produire», souligne son directeur général, Loïc Vandromme.
• Les territoires périurbains et ruraux
Moins dotés en logements collectifs neufs, ces territoires risquent de rester à l’écart des effets attendus de la relance, malgré des besoins importants en offre locative.
Une relance à deux vitesses
En l’état, le dispositif Jeanbrun bénéficie surtout au logement collectif neuf et aux investisseurs les mieux armés financièrement. À l’inverse, l’ancien avec travaux lourds, la copropriété et la maison individuelle restent largement sur le bord de la route, faisant planer le risque d’un dispositif ambitieux, mais largement sous-utilisé.
