Donner une seconde vie aux villes moyennes laissées à l’abandon. C’était tout le sens du programme Action Cœur de Ville, lancé par l’Etat en 2017, en collaboration avec Action Logement, l‘Anah ou encore la Caisse des Dépôts. L’objectif était alors de mobiliser des crédits pour mener diverses actions sur des territoires sectionnés telles que : la restructuration de l’habitat, le développement économique, l’accessibilité, la mobilité, ou la mise en valeur du patrimoine.
Six ans plus tard, le dispositif porte ses fruits. Non seulement les habitants ne quittent plus ces villes, mais elles connaissent des hausses de prix de l’immobilier ainsi qu’un retour des investisseurs. C’est qu’il est parfois possible de dépasser les 10% de rentabilité brute, pour un investissement inférieur à 150 000 euros. Notre top 5 des centres-bourgs où investir.
Saint-Nazaire : visez 10,1% de rentabilité brute en louant un immeuble
Près de 650 logements livrés entre 2017 et 2021. 45 ouvertures de nouveaux commerces en 2019. 1 000 étudiants en centre-ville en 2022. La dynamique de renouvellement urbain amorcée par le programme Action Cœur de Ville porte ses fruits à Saint-Nazaire. Près de 250 nouveaux logements vont même être livrés à horizon 2025 dans le cadre de la vaste transformation du centre-ville de la commune. Des travaux qui contribuent à redonner un surcroît d’attractivité à Saint-Nazaire et à faire augmenter les prix de l’immobilier. En 1 an, ils progressent de 2,6% pour s’établir à 3 165 euros selon les données de Meilleursagents. Un niveau encore abordable pour les investisseurs qui peuvent s’attendre à une rentabilité de 10,1% en achetant un petit immeuble de 230 mètres carrés pour 242 000 euros selon les données de Horiz.io, une plateforme spécialisée dans l’estimation immobilière.
Narbonne : 9,9 % de rendement brut pour des biens à moins de 50 000 euros
C’est plus d’une vingtaine de nouvelles devantures de magasins que l’on peut croiser dans le cœur historique de Narbonne depuis l’intégration de la ville au programme Action Cœur de Ville. La commune s’apprête également à créer un véritable "cœur de vie" en rénovant sa station balnéaire, Narbonne-Plage. Le projet doit arriver à son terme à l’été 2025. De quoi redonner vie à la commune de l’Aude et booster les prix de l’immobilier. En un an, le prix du mètre carré moyen dans la ville a su résister à la crise qui frappe le pays et progresse de 0,5% pour s’établir à 2 099 euros. Les prix, particulièrement accessibles, permettent de se lancer dans l’investissement locatif pour moins de 50 000 euros, malgré l’instauration d’un permis de louer depuis 2019. On trouve ainsi dans le centre-ville des studios à 47 500 euros que l’on peut louer 392 euros par mois afin d’obtenir une rentabilité locative brute de 9,9% selon Horiz.io.
Brest : un rendement brut de 8,4 % dans un nouveau centre-ville
C’est l’une des rares métropoles à être dans le dispositif Action Cœur de Ville par l’intermédiaire d’une opération de revitalisation du territoire (ORT). Brest poursuit sa mue à travers de vaste opération d’aménagement et de renouvellement urbain comme celle en cours dans le quartier de Bellevue et de Recouvrance. Des immeubles vont être détruits. D’autres refaits, et de nouveaux accès vont être aménagés à l’horizon 2026. La ville prépare même l’avenir. Le projet Brest 2040 vise à réinventer complètement le centre-ville de la métropole. L’opération Siamorphose, qui ne concerne que le quartier coté du Siam, nécessite de son coté un dernier financement de la Banque des Territoires pour être lancé en 2025, l’objectif étant de reconstruire la ville sur la ville. En attendant, les prix augmentent de 0,3 % sur un an selon Meilleursagents. On y trouve encore des appartements de 31 mètres carrés pour 70 000 euros à mettre en location au prix de 491 euros par mois afin d’obtenir une rentabilité brute de 8,4 %, selon les données de Horiz.io.
Albi : 7,9% de rentabilité brute dans le centre historique
Des commerces qui fleurissent à nouveau dans le centre ancien et un taux de vacances commercial qui n’excède pas les 9,3 %, en baisse de 3 points par rapport à 2019. Le programme Action Cœur de ville produit ses effets dans le centre albigeois. Le projet est une telle réussite que la convention vient d’être renouvelée pour 5 ans. L’attractivité nouvelle de la ville, devenue un marché de report pour les investisseurs toulousains et montpelliérains, se voit dans les prix de l’immobilier qui progressent de 0,5% sur 1 an selon les données de Meilleursagents. Ils s’établissent en moyenne à 2 186 euros le mètre carré. Si les investisseurs ont tout intérêt à se reporter sur des petites surfaces pour louer aux étudiants de la ville (l’Institut national universitaire Champollion accueille chaque année plusieurs milliers d’étudiants), ils doivent être vigilants quant à la qualité des biens qu’ils louent, dans le vieux Albi. Le permis de louer y est en vigueur depuis le 1er novembre 2022. Précisons qu’avec près de 1,2 million de visiteurs en 2022, Albi se prête également à la location saisonnière. Côté rentabilité locative, on peut atteindre les 7,9% brut selon les données de Horiz.io en louant un T2 de 46 mètres carrés 557 euros par mois acheté 85 000 euros.
Angoulême : des rendements bruts de 6% dans la capitale de l’animation
L’ex cité papetière tourne la page en douceur et se meut, d’année en année, en capitale de l’animation. Le programme Action Cœur de ville à Angoulême a contribué, ces 5 dernières années, à réhabiliter près de 75 friches pour les transformer en logements, commerces, studios d’animation ou encore école. Un futur centre d’affaires, sur l'îlot Renaudin, face à la médiathèque, doit prochainement voir le jour. En attendant, les prix de l’immobilier dans la ville continuent de grimper. Selon Meilleursagents, ils progressent de 1,5% sur un 1 an pour atteindre les 1 772 euros le mètre carré. Les investisseurs ont de quoi y trouver leur compte. En louant un appartement de 46 m² acheté 99 000 euros pour 557 euros par mois, ils peuvent obtenir près de 6% de rentabilité brute selon les données Horizo.io.
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