Investissement immobilier clé en main : faut-il céder aux sirènes des start-up ?

Si vous avez déjà épluché le marché et n’avez rien trouvé à votre goût, passer par ces plateformes présente aussi un intérêt. Les entreprises comme Bevouac ou Beanstock ne proposent quasiment que des logements off market (des biens hors marché, qui ne sont pas visibles sur des annonces en ligne). D'autres, comme Masteos, mettent en avant des biens pour lesquels elles ont obtenu l’exclusivité durant un mois.

Des frais annexes plus élevés

Ces solutions d’investissement clé en main sont nécessairement plus chères que si vous faisiez tout vous-même. Chez Masteos par exemple, comptez 6% TTC du prix net vendeur au moment de l’achat et 6% supplémentaires à l’année sur les loyers perçus pour la gestion locative du bien. Si des travaux sont à faire dans le logement pour qu’il soit loué, l’entreprise facture des devis. Enfin, vous pouvez vous assurer avec la GLI - la garantie des loyers impayés - proposée, dont le montant équivaut à 2,5% des loyers à l’année. La plateforme Beanstock, elle, prélève 7,5% du prix du bien avec un minimum de 10 500 euros et 5,9% de frais à l’année pour la gestion locative : «Pour la GLI, nous travaillons avec Garantme qui est une GLI inversée. C’est le locataire qui paye un pourcentage sur son loyer pour se protéger. L’investisseur ne débourse rien. Pour les travaux, on est maître d’ouvrage sur chaque projet», précise Alexandre Fitussi, CEO de Beanstock. Quant à Horiz.io, le coût des honoraires est estimé à 5,5% avec un minimum de 7 000 euros sur le prix de vente. La gestion locative est assurée contre un abonnement mensuel de 9,99 euros.

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Un placement sécurisé

Si ces coûts vont nécessairement faire reculer la rentabilité locative brute que vous percevrez, ces plateformes vous permettent de limiter au strict nécessaire votre implication dans la recherche du bien et de la mise en location du logement. «Nos clients sont surtout des primo-investisseurs qui connaissent peu le marché ou des locataires qui n’ont pas le temps de gérer un bien», constate Alexandre Fitussi. Pour limiter au maximum les risques, ces entreprises travaillent essentiellement en région parisienne et dans les principales métropoles régionales (Bordeaux, Lyon, Marseille…). Une stratégie qui, là encore, va amoindrir la rentabilité brute que vous pourriez percevoir. Car si la vacance locative est très limitée dans ces villes, les prix de l’immobilier y sont aussi beaucoup plus élevés. Reste que la valeur de votre bien devrait normalement croître au fil des années ce qui devrait vous assurer une plus-value importante à la revente.

Attention aux garanties

Pour limiter les pertes et le risque, renseignez-vous sur les garanties que la start-up peut vous fournir. Masteos, par exemple, dispose d’un service de garantie qui vous indemnise en cas de problème au moment des travaux ou lorsque vous louez : «Si le chantier prend du retard, nous payons la différence. On compense également les loyers pendant un an si, entre le moment où vous vous êtes engagé avec nous et la mise effective du logement en location sur le marché, la ville a instauré un encadrement des loyers», précise Thierry Vignal, président de Masteos. Même stratégie chez Beanstock qui garantit le montant des travaux et les loyers la première année. Des avantages que ne proposent pas toutes entreprises.

Un placement fiscalisé

Enfin, si le gain de temps est réel en passant par une start-up spécialisée dans le clé en main, ayez à l’esprit que vous n’aurez que peu de marge de manœuvre dans le type d’investissement proposé. L’écrasante majorité d’entre elles ne font que de la location meublée. Si sur le plan fiscal, ce type de location présente des avantages, il ne convient pas nécessairement à tous les investisseurs.

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