Le champ des possibles pour les investisseurs qui veulent miser sur la location saisonnière, type Airbnb, se réduit. De Marseille à Montpellier en passant par La Rochelle ou Honfleur… pas une année ne se passe sans que de nouvelles règles viennent contraindre la location des meublés de tourisme. Reste que lorsque l’opération est réussie elle peut être intéressante : "On double généralement ce que l’on peut gagner par rapport à la location classique. Selon les villes et le prix d’achat, les investisseurs peuvent s’attendre à un rendement brut de 6 à 14%", précise Raphaël Oren, directeur général de la conciergerie GuestReady.
Pour s’attirer la clémence des pouvoirs publics et échapper à tout cadre réglementaire autre que celui du paiement de la taxe de séjour, il convient de miser sur des villes où l’offre hôtelière est assez faible : Carcassonne ou Dunkerque sont deux communes tout indiquées pour les investisseurs. Les prix au mètre carré dans les deux communes y sont encore bas (environ 1.300 euros le mètre carré en moyenne selon MeilleursAgents à Carcassonne et 1.900 euros le mètre carré à Dunkerque). Et ces deux villes restent très touristiques, avec une belle offres locative donc. Plus au sud, c’est du côté de Toulon qu’il faudra se tourner, même si le prix au mètre carré moyen y est plus élevé (environ 3.100 euros, selon Meilleursagents). Dans ces trois communes, choisissez des biens en centre-ville, près des transports, pour limiter au maximum la vacance locative. Enfin, gardez toujours un œil sur l’évolution des règles du jeu dans la ville, mais aussi à l’échelle nationale.
Les règles se durcissent
En effet, il faut bien avoir en tête que des changements majeurs devraient entrer en vigueur pour encadrer la location saisonnière dans les mois à venir. Comme le précisait le ministre du Logement, Olivier Klein, sur France Info, le 5 juin 2023 : "Je fais très attention à ce que des locations passoires thermiques ne passent pas en meublé touristique !" Un texte de loi devrait bientôt imposer des critères de performances énergétiques pour mettre son logement en meublé de tourisme, comme cela se fait déjà dans la location classique. Le gouvernement compte également aligner la fiscalité des meublés touristiques sur celle des locations longue durée. Aujourd’hui, si le bien que vous mettez en location est classé "meublé de tourisme", et que vos recettes sur l’année ne dépassent pas les 176.200 euros, vous profitez d’un abattement de 71% sur l’ensemble de vos charges et loyers (contre 50% pour les meublés en longue durée). Enfin, le ministre a rappelé sur les ondes que l’idée d’interdire purement et simplement les locations saisonnières dans certains cœurs de ville comme l’a fait Florence en Italie, n’était pas un "tabou" !
Misez sur la mixité
Pour s’en sortir, les professionnels de l’immobilier conseillent d’opter pour un modèle mixte : "Louer à des étudiants durant l’année, soit avec un bail meublé soit un bail mobilité. Ce dernier permet de mettre en location son logement pour une durée pouvant aller de 1 à 10 mois, sans possibilité de le renouveler. Puis, lorsque l’été arrive, mettre son logement en location saisonnière", explique Alexis Alban, président de Lodgis, une entreprise spécialisée dans la location meublée. Une stratégie qui permettrait de rester sous la barre des 120 jours de location imposée par certaines villes attractives comme Bordeaux, Aix-en-Provence ou encore Annecy. Précisons néanmoins que dans le cadre d’un bail mobilité, un propriétaire ne peut pas demander de dépôt de garantie à son locataire et que ce dernier doit être un étudiant, un apprenti ou un salarié en mobilité professionnelle.
- Accès à tous les articles réservés aux abonnés
- Le magazine en version numérique
- Sans engagement
