Vous alertez sur une grave crise du logement. Comment se manifeste-t-elle ?
Véronique Bédague : Cette crise du logement prend plusieurs formes. On parle tout d’abord d’une crise de l’offre. Le «choc de l’offre» promis par Emmanuel Macron lors de son premier quinquennat ne s’est jamais produit. Seuls 375.000 nouveaux logements sont sortis de terre en 2022. Et on parle ici d’un pic de constructions, alors qu’on estime que pour répondre aux besoins, il faudrait un rythme annuel de 500.000 logements neufs ou rénovés. Nos concitoyens veulent pourtant vivre près de leur lieu de travail, c’est même crucial pour les travailleurs dits «essentiels».
C’est le sens des appels de plusieurs patrons, comme celui de l’AP-HP, Nicolas Revel, pour loger ses infirmières et aides-soignants, ou de celui de la RATP, Jean Castex, pour attirer de nouveaux machinistes et conducteurs de métro. Or, tous les ans, la distance domicile-travail s’allonge, et il ne faut pas croire que cela est uniquement dû au télétravail. On pourrait aussi appliquer ce raisonnement, dans les grandes villes, aux fonctionnaires de la police municipale ou au personnel des crèches.
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A cette pénurie s’ajoute la récente hausse des taux d’intérêt…
La nécessité de combattre l’inflation dans l’économie a en effet fait survenir un second choc, très violent, de taux d'intérêt. C’est moins le niveau absolu de ces taux, qui avoisinent désormais les 3%, que la violence de leur remontée qui pose problème. En un an, nos clients ont perdu près de 20% de pouvoir d’achat. C’est l’équivalent d’une pièce en moins, pour le dire plus clairement. Et, pour le moment, la baisse des prix ne compense pas. Comment voulez-vous, d’ailleurs, que l’on produise nos logements neufs pour 20% moins cher ?
Le foncier, qui constitue en moyenne 23% des coûts de construction chez Nexity, est en train de devenir hyper rare. Et la politique de «zéro artificialisation nette» des sols va encore le raréfier. Je ne note par ailleurs aucune baisse du prix des matériaux, pas plus qu’un recul des normes, ce qui renchérit nos coûts.
Faut-il, dès lors, faciliter la distribution de crédit aux ménages ?
Les critères d’octroi de prêt, édictés début 2022 par le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) dans un contexte où l’on cherchait à ralentir la production de crédits, ne sont plus adaptés. Pour surveiller leur application, cela a d’abord conduit à centraliser la production des prêts, et enlevé toute marge de décision aux patrons de banques sur le terrain. Ensuite, pour des raisons que je ne m’explique pas, ces critères sont très défavorables aux investisseurs. Le mode de calcul servant à évaluer le taux d’effort de remboursement de cette clientèle a mécaniquement accentué son endettement. Cela a réduit d’un quart, environ, la capacité d’achat de ces investisseurs. Résultat, en février, la production de crédits était en chute de 40% environ sur un an. Il y a urgence, selon moi, à supprimer purement et simplement ces critères.
Le secteur de l’immobilier neuf va donc au-devant d’une grave crise ?
Les ventes de logements neufs collectifs ont chuté de 25% l’an passé. Ce sera donc autant de constructions en moins dans les prochains mois. Et, si rien n’est fait, au rythme actuel de repli des ventes, le recul risque d’être encore plus prononcé. La Fédération française du bâtiment (FFB) craint ainsi de perdre 100.000 emplois d’ici 2024. Nous évaluons ce chiffre plutôt à 160.000 postes, et cette chute pourrait commencer dès septembre.
Nexity, qui vend près de la moitié de sa production à des investisseurs institutionnels, est protégé par cet effet de taille. Mais, pour le marché global, c’est catastrophique. Le marché du neuf est la respiration du logement. Mais il se ferme pour nos concitoyens les plus modestes, et les jeunes, qui sont privés d’accès au crédit, sauf si leurs parents peuvent les aider. Le premier achat se fait en moyenne à 37 ans chez nous. On ne peut pas demander aux ménages d’attendre aussi longtemps…
Cette crise aura donc des répercussions sur le marché de la location ?
Ce marché est même déjà bloqué ! Les chiffres qui nous remontent du site d’annonces Bien’ici montrent qu’il y avait, en 2022, deux fois moins d’offres de location, pour une fois et demie plus de demandes. Dans nos agences, on constate au quotidien cette tension: une belle offre peut partir dans la journée, en particulier pour les studios et deux-pièces. Les étudiants qui louent une chambre dans nos résidences cherchent d’habitude à économiser les mois de juin, juillet et septembre. Mais ils ne rendent même plus les clés l’été, par peur de ne pas trouver à se loger à la rentrée. Le taux d’occupation de nos résidences est désormais de 97%, ce qui est normalement irréel.
Que faire pour relancer le marché ?
Il faut aider les bailleurs à retrouver du rendement. Les investisseurs locatifs se lancent souvent avec, en tête, la préparation de leur retraite et l’objectif d’obtenir des revenus complémentaires en s’endettant. Or, aujourd’hui, sur un Livret A, et dans les limites de son plafond, vous n’avez aucune contrainte de liquidité, ni de fiscalité, ni de risque. L’assurance vie, c’est un peu la même chose. Pour redonner de l’attrait à l’immobilier, il faudra sans doute créer un statut du bailleur privé, une idée d’ailleurs relayée par le ministre chargé du Logement, Olivier Klein. Cela pourrait passer par la possibilité d’amortir son investissement dans la pierre, en déduction du revenu locatif. Il faudra bien sûr que cela s’applique à des logements durables, et proposés à un loyer raisonnable. On pourrait par ailleurs envisager une baisse de TVA sur le logement intermédiaire, pendant deux ans, par exemple. Cela permettrait aux investisseurs institutionnels de franchir ce choc de la hausse des prix.
Mais cela va encore accroître les dépenses publiques dédiées au logement !
Le gouvernement vous dira en effet qu’il consacre environ 38 milliards d’euros par an aux diverses mesures fiscales sur l’immobilier. Mais ce montant était de 42 milliards au début du mandat d’Emmanuel Macron, quand même. Et il oublie toujours de mentionner que les prélèvements effectués sur le secteur, qu’il s’agisse des droits de mutation, de la TVA ou encore de la taxe foncière, atteignent 90 milliards par an aujourd’hui, contre… 78 milliards, là aussi au début du mandat d’Emmanuel Macron. C’est monstrueux, et ces chiffres ne tiennent même pas compte des recettes de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Rien qu’avec la taxe foncière, on a par exemple calculé que, en moyenne, l’investisseur perdait 0,8 point de rendement.
Les promoteurs peuvent-ils aussi aider à résoudre la crise ?
Il le faudrait, et Nexity entend d’ailleurs s’engager. Nous nous sommes dit que ce qui était important, c’était d’être présent à tous les moments du parcours immobilier de nos clients. Nous allons donc lancer, au plus tard à la rentrée de septembre, une nouvelle offre permettant à nos clients de compléter leur achat, ou de se constituer à terme un meilleur apport personnel. Cela sera particulièrement utile aux jeunes, qui prennent souvent une petite location, mais ne devraient pas attendre pour investir dans la pierre. Cela passera par une gamme d’investissements immobiliers, qui ne sera pas forcément du logement. Ce ne sera toutefois pas à Nexity d’élaborer ces supports: nous passerons par des partenaires solides.
Faut-il attendre beaucoup de la transformation de bureaux en logements ?
Je pense qu’il faut tout regarder, mais il faut aussi calmer l’allégresse générale. Il faut être sûr que ces bureaux sont transformables en logements où nos enfants voudront vivre. Produire du logement respectueux de ceux qui s’y installent, c’est contraignant et je me refuse à faire des choses dont je pourrais avoir honte. Ces immeubles, on les transforme plutôt en objets mixtes, avec du coliving, mais aussi des commerces ou de la construction neuve. Et cela peut se décliner de multiples façons: à Montpellier, nous avons de la sorte transformé une caserne d’infanterie, et au Havre, une caserne de pompiers. Tandis que dans trois villes proches de Toulouse, mes équipes ont réussi à remanier les bâtiments de la Banque de France.
Va-t-on au-devant d’une concentration du secteur de la promotion ?
C’est logique: si on veut produire moins cher, tout en respectant les normes énergétiques RE2020, qui obligent à émettre moins de carbone et à consommer moins d’énergie, il faut réaliser des économies d’échelle. Nous avons pour objectif de passer de 15 à 20% de part de marché dans la promotion, d’ici à 2030. Pour cela, nous appliquons une démarche d’ordre industriel: on retravaille nos modes constructifs, on regarde la construction en 3D, on signe des partenariats avec les fournisseurs, comme avec Saint-Gobain. Nexity a aussi pris de l’avance sur tout ce qui est développement durable et est le premier promoteur bas carbone de France, depuis que ce label existe. L’an passé, au cours de notre assemblée générale, j’ai par ailleurs poussé une délibération: nous nous engageons à faire 10% de mieux que les performances exigées par la RE2020.
Le télétravail menace-t-il l’immobilier de bureaux ?
Ce marché n’est pas uniforme: il y a d’abord le marché de Paris centre, où les loyers ont augmenté, comme les valeurs. Il y a aussi un marché en région qui est bien orienté, car des centres régionaux sont en train de se construire à Lyon, Lille ou Bordeaux, par exemple. Et puis, il y a une zone en Ile-de-France, d’autant plus indécise que l’on s’éloigne de Paris et du périphérique. Il s’agit d’un marché où il n’y a, pour l’heure, plus de transactions, et donc plus de prix. Mais je vois aussi autour de moi beaucoup d’entreprises qui commencent à se réinterroger sur ce télétravail à tout-va. Les employeurs sont en train de revenir à la raison sur ce point et des ajustements vont se faire dans l’autre sens. On ne peut pas interdire aux employés de revenir s’ils le souhaitent…
Un parcours marqué à gauche
Successivement conseillère de Laurent Fabius au ministère de l’Economie et des Finances, secrétaire générale de la mairie de Paris et directrice de cabinet du Premier ministre Manuel Valls, cette énarque a rejoint Nexity en 2017. Elle coanime, avec le délégué général de la Fondation Abbé-Pierre, les travaux du Conseil national de la refondation, pour sa partie logement.
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