Encore un risque pour le gouvernement, qu’on sait mineur : ce lundi, seront examinées et votées deux motions de censure, qui ne rallieront sans doute pas les suffrages des députés et le Premier ministre ne sera pas acculé à présenter la démission de son équipe. Il aura finalement fait usage de l’article 49.3 de la Constitution pour imposer les budgets de la nation, loi de finances et loi de finances de la sécurité sociale. On se prend à imaginer enfin le temps long, relativement long : et si le ministre de la ville et du logement, Vincent Jeanbrun, restait en poste jusqu’à l’élection présidentielle de 2027 ? Une année entière pour travailler sereinement, sans épée de Damoclès sur la tête. La probabilité de bénéficier de cette durée est forte. Que permettrait-elle ?
On connaît déjà les intentions que le gouvernement a révélées. Un projet de loi revisitant la décentralisation est annoncé et le logement va y prendre une place majeure. L’objectif est de donner aux maires un rôle majoré en ce domaine, sachant qu’au fil des lois, leur responsabilité pour le logement n’a fait que s’accentuer. Ils délivrent les autorisations de construire, certes, mais doivent aussi veiller à la rénovation du patrimoine de leur commune, avec des outils dédiés tels que les opérations programmées d’amélioration de l’habitat (OPAH) mais aussi les opérations de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD), et d’autres encore. Les maires peuvent imposer le permis de louer, pour lutter contre l’indécence et les marchands de sommeil. Ils ont également la faculté de mettre en place l’encadrement des loyers d’habitation s’ils démontrent que le marché de leur ville est en surchauffe. Il pourrait s’agir pour eux sur ce sujet de n’avoir même pas à obtenir l’onction de l’État, aujourd’hui nécessaire, et d’être totalement maîtres à bord.
Vers un dispositif Jeanbrun élargi ?
Ce projet de loi pourrait être l’occasion d’améliorer le dispositif Jeanbrun instaurant l’amortissement des logements locatifs anciens. La version de la future loi de finances est peu réaliste : l’obligation de 30 % de travaux assortie de l’obligation d’obtenir la performance des lettres À ou B du DPE ferme considérablement la mesure. En pratique, on parle d’opérations de rénovation lourde de logements existants pour les doter des caractéristiques techniques du neuf. Dans une copropriété, ce résultat, en soi difficile à décrocher, imposera la décision collective de mener un chantier avec des travaux exigeants et onéreux, que l’essentiel des copropriétaires refuseront : même la loi Climat et résilience ne les conduit pas à des telles ambitions. Et la lettre D du DPE suffit pour ne pas tomber sous le coup de l’interdiction de louer.
Les seules opérations qui verront le jour concerneront des achats d’immeubles en bloc, dans des villes moyennes ou des communes rurales et suburbaines, l’investisseur pouvant décider seul des travaux sur l’enveloppe et dans les appartements. On peut même craindre que l’engagement du Premier ministre de retoucher la copie, alors que l’encre n’en est pas sèche, crée un attentisme chez les investisseurs dans l’ancien et que le dispositif ne soit pas utilisé dans l’espoir de contraintes plus digestes…
Vers une simplification des normes ?
Le gouvernement veut en outre simplifier les règles pour dynamiser la construction et libérer les énergies. Il a évoqué l’exemple vertueux de la loi spéciale qui a permis l’édification du village olympique à Saint-Denis en deux fois moins de temps que n’importe programme comparable qui eût respecté les procédures juridiques de droit commun. La simplification des normes est aussi à l’ordre du jour, à commencer par la réforme de la RE 2020, selon les prescriptions du rapport rendu il y a plusieurs mois par Robin Rivaton.
Et puis d’autres dossiers sont cités, à voix basse ou plus ouvertement, qui donneront probablement lieu à des missions d’experts pour préparer le terrain. La révision des charges récupérables, fixée par deux décrets de… 1982 pour le logement social et de… 1987 pour le logement privé, voire l'actualisation des rapports locatifs de la loi de 1989, avec l’enjeu de mieux sécuriser les parties contre les risques d’impayés pourraient intervenir. On entend même que la loi de 1965 sur la copropriété pourrait faire l’objet d’un toilettage pour l’alléger et la rendre plus compréhensible et utilisable par les syndics et les copropriétés. On se rappellera que la loi ALUR de 2014 avait promis une codification du droit de la copropriété, qui n’a jamais été engagée : elle serait déjà l’occasion de remettre en cohérence des dispositions mal sédimentées et mal ajustées.
Vers un meilleur encadrement des professions immobilières
Enfin, l’encadrement des professions de la filière immobilière pourrait bien être amélioré. On attend pour commencer deux décrets d’application de la même loi ALUR, celui qui va préciser la formation obligatoire pour entrer dans les métiers de la transaction et de gestion en tant que collaborateur habilité, ainsi que celui qui nommera la commission de contrôle des activités. Une partie de la profession a exhumé l’idée d’un ordre professionnel, de manière inattendue : le gouvernement n’y est pas insensible. Comme il va tirer les enseignements du rapport du député Daniel Labaronne : le ministre devrait suivre la préconisation d’organiser un Ségur (le nom de la rue du ministère) du diagnostic immobilier et il se pourrait que les syndicats ne soient conduits à se regrouper et se voir confier des missions normalement dévolues à un ordre, sur le mode de la corégulation entre État et profession.
Après la passion politique, qui a obsédé le gouvernement et le parlement, va débuter une période plus sereine. Elle peut profiter au secteur de l’immobilier, qui a besoin de calme et de constance. Les dernières années lui ont même fait oublier que la temporalité de la décision publique pouvait rejoindre celle du logement.
