Un marché à deux vitesses. C’est le constat que l’on pouvait tirer en fin d’année en observant le secteur de la société civile de placement immobilier (SCPI). D’un côté, des sociétés de gestion dans la tourmente qui voient le prix de leur part baisser comme Perial, Primonial REIM, BNP Paribas REIM, Fiducial Gérance ou encore AEW Patrimoine. Des baisses de prix qui vont parfois jusqu’à 17%. De l’autre, des SCPI qui poursuivent leur collecte et affichent des rendements proches des 6% comme Iroko Zen, Remake Live ou encore Epsilon 360°.
Un marché contrasté dû, selon L’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier) et l’IEIF (L’institut de l'Épargne Immobilière et Foncière) à un contexte «d’ajustement des valeurs des actifs immobiliers depuis le début d’année», précisent les deux organismes dans un communiqué conjoint. De quoi laisser les investisseurs perplexes. Faut-il ou non investir dès maintenant en SCPI pour en profiter en 2024 ? Nos 5 conseils pour limiter les risques de votre placement.
Attention aux SCPI de bureaux
Précisons-le d’entrée. Non, toutes les SCPI de bureaux ne sont pas à fuir. Mais il est vrai que certaines d’entre elles, de par leurs investissements passés, sont moins recommandées que d’autres : «Les SCPI les plus impactées sont surtout celles qui possèdent de grands immeubles avec un seul locataire», constate Jérémy Schorr, directeur commercial de Primalliance. Pour preuve, la SCPI de Sofidy, Immorent, dont le prix de la part ne baisse pas alors que son patrimoine est composé à 40% de bureaux. Des actifs immobiliers où les locataires sont près de 2 000, ce qui mutualiste le risque. Renseignez-vous également sur la nature du patrimoine de la société de gestion et la qualité des bureaux en portefeuille. S’ils sont trop éloignés des transports en commun ou possèdent une superficie trop importante, ils peineront à être loués.
Miser sur les SCPI récentes
Iroko zen. Remake Live. Activimmo…. Sont autant de SCPI jeunes créées après le pic de la crise COVID et qui disposent encore d’une trésorerie suffisante pour investir aujourd’hui. Ces sociétés de gestion profitent de l’érosion du marché immobilier dans son ensemble pour investir à un coût moindre. De plus, les acquisitions opérées par ces SCPI sont plus adaptées aux modes de consommation d’aujourd’hui notamment en matière de norme environnementale pour le résidentiel ou de flexibilité pour le bureau. La SCPI Greenman Arth s’est par exemple lancée dans l’immobilier de commerces dits «essentiels». Une classe d’actif jugée plus résiliente que les autres au regard de la crise covid.
Donnez l’avantage à la diversification
Si certaines SCPI thématiques autour de la santé ou de la logistique sont florissantes, le mieux, pour se prémunir du risque de perte en capital, est d’investir dans des sociétés de gestion extrêmement diversifiées. Non seulement en matière de patrimoine immobilier (bureaux, commerces, logistiques, etc), mais également dans la localisation dudit patrimoine. Posséder une partie de son patrimoine en Europe est l’assurance, pour une société de gestion, de faire profiter à ses investisseurs des opportunités qui existent un peu partout sur le continent ainsi que d’une fiscalité avantageuse pour les revenus qui proviennent de l’étranger. C’est le cas de SCPI Cœur d’Europe par exemple, dont une partie du patrimoine se situe en Belgique, en Espagne et au Portugal et qui s’intéresse aussi bien à des locaux d’activité qu’à des bureaux ou des commerces.
Jeter un œil au taux de remplissage
C’est l’un des éléments clés au moment de choisir votre SCPI. Ce taux permet de vous renseigner sur le nombre de locations en cours par rapport au nombre total de locaux à louer dans le portefeuille de la SCPI. Le taux idéal varie entre 85% et 100%. Une fois cette donnée vérifiée, intéressez- vous à la durée des baux contractés par les locataires. Des offres commerciales attractives sont souvent proposées par les sociétés de gestion qui débutent avec des loyers réduits ou offerts et des baux de moins de 3 ans. Si ce type de stratégie commerciale permet d’engranger un grand nombre de locataires, elle n’est pas toujours la plus efficace pour percevoir une rentabilité importante sur le temps.
Conservez vos parts au moins 8 ans
En investissant en SCPI, des frais de gestion et d’entrée de l’ordre de 7% à 12% pour la plupart des sociétés de gestion, s’appliquent. En moyenne, il faut attendre au moins 8 ans avant que ces frais ne soient couverts par la revalorisation du prix des parts. La SCPI est donc un placement de long terme comme le rappelait dans un communiqué en juillet 2023 le président de l’ASPIM Jean-Marc Coly «les épargnants doivent garder à l’esprit que les fonds immobiliers non cotés restent avant tout des produits de placement de long terme permettant de lisser les cycles baissiers sur la durée». Se retirer précocement vous expose à un risque de perte en capital.
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