A force de côtoyer des clients de son âge «déjà propriétaires bailleurs de quatre ou cinq appartements», tout en étant «des Français moyens», Thibaut, employé de banque trentenaire, a voulu se lancer à son tour dans l’investissement locatif. «Je suis le Français classique, prévient d’emblée ce jeune homme, pacsé et sans enfant. A l’époque, il y a six ans, je gagnais moins de 2 000 euros par mois et j’avais un peu plus de 10 000 euros d’épargne.» Thibaut avait également un crédit en cours pour financer l’acquisition de sa résidence principale mais «je l’ai fait racheter sur 25 ans, si bien que je rembourse très peu chaque mois», explique-t-il. Par ailleurs, dans l’agglomération nancéienne, où il vit et où il a investi, les prix des appartements anciens demeurent relativement raisonnables, à 2 407 euros le mètre carré en moyenne selon SeLoger.

«En 2019, lorsque j’avais 35 ans, j’ai commencé par acheter à crédit de petits studios d’une douzaine de mètres carrés, pour 30 000 euros chacun», raconte-t-il. Evidemment, à ce tarif, il y a des travaux à faire ! Notamment de rénovation énergétique, la loi Climat et résilience interdisant progressivement la mise en location de passoires thermiques. «Je ne suis pas très bricoleur, c’est un artisan qui se charge des travaux», confesse Thibaut. La déco, en revanche, c’est sa partie : «Je décore comme si c’était chez moi, avec une ambiance industrielle ou scandinave, et j’installe des équipements de qualité, comme des plaques à induction.» Moyennant 7 000 à 8 000 euros de rénovation, chacun des studios lui a coûté 40 000 euros environ au total.

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Une démission pour se consacrer à ses locations

Ces studios, Thibaut les loue entre 350 et 450 euros par mois, hors charges, en meublé. Plus précisément, Thibaut est loueur en meublé non professionnel (LMNP), au régime réel, ce qui lui permet de déduire de ses revenus locatifs une fraction des locaux, du mobilier et des travaux, via le mécanisme de l’amortissement. La location meublée permet non seulement «de louer 10% à 15% plus cher qu’en location nue mais le LMNP au réel évite également d’être imposable avant plusieurs années, souligne Thibaut. Je n’ai pas payé d’impôt sur les revenus locatifs depuis 2019 et je n’en paierai pas avant un moment.»

Des revenus qui s’élèvent aujourd’hui à quelque 8 500 euros bruts par mois car Thibaut se trouve désormais à la tête d’un parc locatif de 12 appartements, dont des F3 et F4, et de deux garages. Comme il rembourse parallèlement 4 500 euros de mensualités, au titre des crédits contractés pour acheter ces biens, et s’acquitte d’environ 400 euros de taxe foncière par mois, Thibaut affiche des revenus locatifs mensuels nets compris entre 3 000 et 3 500 euros. Grosso modo le salaire qu’il percevait comme salarié bancaire. «Du coup, j’ai démissionné de mon CDI, pour me mettre à mon compte en tant que conseiller en gestion de patrimoine et pour gérer mes appartements», révèle-t-il.

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Entre 8% et 15% de rentabilité

En effet, sur sa douzaine de biens, tous situés dans la banlieue de Nancy, le jeune homme en loue deux en Airbnb, ce qui requiert un peu - beaucoup - d’intendance. «Au début, j’utilisais un service de conciergerie mais la rentabilité s’en trouvait pourrie», relate-t-il. Exit, donc, la conciergerie, c’est une femme de ménage ou Thibaut lui-même qui se charge de l’entretien des locations saisonnières. Tout comme il s’occupe des visites de ses appartements meublés loués en longue durée. En se passant ainsi d’intermédiaires, il s’assure «une bonne rentabilité de 8% à 15% selon les biens».

Il faut dire aussi que, contrairement à quelque 70 communes situées en zones tendues, où la demande de logements est très supérieure à l’offre, «les loyers ne sont pas encadrés à Nancy», explique Thibaut. Bien que Nancy ne soit pas en zone tendue, «il y a très peu de vacance locative», assure le jeune bailleur, dont les logements, saisonniers comme de longue durée, affichent toujours complets. «Nancy est une ville étudiante et la location Airbnb, dont les conditions n’ont pas été durcies comme dans d’autres communes, bénéficie du passage de touristes belges, hollandais et allemands, ainsi que d’une clientèle qui vient voir de la famille dans la région, sans oublier les commerciaux et techniciens en mission dans les entreprises de la région», décrypte-t-il.

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La garantie Visale contre les impayés

Quid du risque de loyers impayés et de dégradations ? «Mes proches m’en ont parlé, c’est pour cela qu’ils n’ont jamais fait d’investissement locatif. Mais j’ai pris la garantie Visale, qui m’a remboursé les trois mois d’impayés que j’ai eus. Ce problème est arrivé une seule fois», assure Thibaut. Si, comme lui, vous êtes un investisseur locatif heureux, malgré l’encadrement des loyers, les obligations de rénovation énergétique et autres évolutions réglementaires, n’hésitez pas à témoigner à votre tour, anonymement si vous le souhaitez, en nous écrivant à [email protected].

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