Séparer l’usufruit (jouissance du bien) de la nue-propriété (les murs), voilà ce qu’on appelle «démembrer» un droit de propriété. Cette technique permet au donateur de la nue-propriété de transmettre un logement de son vivant sans pour autant se démunir. Il va en effet conserver l’usage de son bien. Au niveau fiscal, il faut savoir que plus on transmet son patrimoine en avance, moins le coût de la transmission est élevé. Avis aux intéressés : le démembrement de propriété est une opération délicate qui nécessite l'intervention d'un notaire. Comptez au moins 2 000 euros de frais.
Une facture fiscale allégée
Donnez avant 61 ans, vous allégerez la taxe d’au moins 50%. Un gros avantage du démembrement est que les droits de donation ne sont pas calculés selon le barème classique – souvent très gourmand – mais uniquement sur la valeur de la nue-propriété transmise. Or celle-ci dépend de l’âge du donateur. Elle s’élève, par exemple, à 50% de la valeur réelle du bien si vous avez moins de 61 ans (lire le barème dans le tableau ci-dessous). Autrement dit, plus vous êtes jeune quand vous donnez la nue-propriété d’un bien, moins les droits à payer seront élevés. Dans certains cas, cette disposition permet même d’annuler toute taxation puisque chaque parent peut, tous les quinze ans, transmettre à chaque enfant jusqu’à 100 000 euros en totale franchise de droits.
Calcul de la valeur de la nue-propriété d’une habitation transmise par le parent
Se réserver l’usufruit d’un logement et donner la nue-propriété à ses héritiers leur permet de faire de grosses économies. Surtout si l’on s’y prend tôt. En effet, la valeur d’une nue-propriété dépend d’un barème lié à l’âge de l’usufruitier. Plus celui-ci est jeune, plus son espérance de vie est élevée, et plus la valeur de son usufruit croît. La valeur de la nue-propriété, sur laquelle s’appliquent les droits, suit le chemin inverse. Elle est d’autant moins élevée que l’usufruitier est jeune. Ainsi, en faisant la donation avant 61 ans, on réduira la facture de 50%, et avant 51 ans, de 60%.
Un droit de retour pour réduire la marge de manœuvre de vos enfants
Vous voulez éviter qu’un bien que vous avez donné sorte de votre famille en étant transmis plus tard à n’importe qui ? Utilisez dans ce cas le «droit de retour», en précisant dans l’acte de donation notarié que si le bénéficiaire du don décède avant vous, le bien ne sera pas transmis à ses héritiers, mais retournera dans votre patrimoine. Vous pouvez adoucir cette disposition en acceptant que ce retour ne soit appliqué que si le bénéficiaire et ses propres enfants décèdent avant vous. Vous pouvez aussi la durcir, en lui interdisant de vendre ou de donner le bien à quiconque (voire à une personne nommément désignée). On parle alors de «clause d’inaliénabilité». Attention, cette clause, qui limite le droit de propriété du donataire, doit forcément être temporaire (pas plus de vingt ans) et légitime, c’est-à-dire dictée par un intérêt d’ordre matériel, sentimental ou moral.
Qui paie les frais d’entretien ?
Qui va payer quoi au niveau des charges, entre l’usufruitier et le nu-propriétaire ? La réponse est simple. Puisque, selon la loi, l’usufruitier a le devoir de maintenir le bien en bon état, il doit s’acquitter des frais d’entretien. Mais en cas de gros travaux, c’est au propriétaire des murs de signer le chèque (à moins que l’usufruitier n’ait prévu dans l’acte de donation de les prendre à sa charge). En cas de gros problème affectant la solidité ou l’habitabilité du bien (toiture, chaudière, sanitaires, circuit électrique…), c’est en revanche au propriétaire des murs d’assumer le coût de la remise en état. A moins que l’usufruitier ait prévu dans l’acte de donation que ce soit lui, ce qui est tout à fait possible.
Et les impôts ?
C’est l’occupant des lieux qui paie les taxes locales ainsi que l’impôt sur la fortune immobilière. Comme pour les frais d’entretien courant, l’usufruitier est tenu au paiement des taxes et des impôts locaux afférents au logement dont il a l’usage. La taxe foncière est donc à sa charge (sauf si, comme la loi le permet, le nu-propriétaire choisit de la payer), tout comme la taxe d’habitation s’il n’en est pas exonéré (c'est le cas depuis 2023 concernant les biens occupés à titre de résidence principale, pour tous les contribuables). S’agissant de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), c’est encore l’usufruitier qui sera mis à contribution, sachant que l’assiette de taxation n’est pas la valeur de l’usufruit, mais celle de la totalité du logement.
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