-5,2% à Paris, -4,4% à Lyon, -1,7% à Lille… Depuis un an, les prix de l’immobilier diminuent sensiblement dans l’Hexagone. Une baisse à laquelle n’est pas étrangère la flambée des taux d’intérêt qui rend l’accès au crédit bancaire très difficile pour un grand nombre de ménages. Mais ce fléchissement du marché immobilier a aussi une autre conséquence : il interroge cet automne les 164 000 contribuables redevables de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Car si la déclaration de l’IFI s’effectue concrètement au printemps, la valeur du patrimoine immobilier communiquée à Bercy est celle arrêtée au 1er janvier de l’année d’imposition. Dans ce contexte de marché baissier où il peut être tentant de sous-estimer son bien au 1er janvier, quelle valorisation retenir ? Quel risque peut engendrer une sous-déclaration de son patrimoine ? Capital a posé la question à Valentine Roulin, avocate spécialisée en fiscalité immobilière au cabinet Arsene.
Pouvez-vous rappeler les principales caractéristiques de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?
Valentine Roulin : Au 1er janvier 2018, l’impôt sur la fortune immobilière est venu remplacer l’impôt sur la fortune (ISF). Sont concernés par l’IFI tous les actifs immobiliers détenus directement ou indirectement par un contribuable. A l’instar de biens immobiliers détenus par le biais de sociétés. Point important : pour être redevable de l’IFI, un contribuable doit posséder un patrimoine net taxable (minoré des dettes) d’au moins 1,3 million d’euros, au 1er janvier de l’année d’imposition.
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Quelles sont les modalités déclaratives de cet impôt patrimonial ?
L’impôt sur la fortune immobilière est déclaré en ligne par les contribuables, et ce, pendant la période de la déclaration de revenus. Mais, et c’est un point clé, la valeur du patrimoine immobilier communiquée au printemps à l’administration fiscale est celle arrêtée au 1er janvier de l’année d’imposition (au 1er janvier 2024 pour la déclaration de l’IFI 2024, NDLR). Ce n’est ensuite qu’à l’automne, généralement au 15 septembre ou parfois plus tardivement au 15 novembre, que l’impôt doit être acquitté.
Vous évoquez la question de la valorisation du patrimoine immobilier. Comment est-elle établie ?
La valorisation du patrimoine immobilier est un élément essentiel, car elle détermine in fine le montant d’IFI acquitté par le contribuable. La règle est de déclarer à l’administration fiscale la valeur vénale du bien, à savoir le prix de marché auquel le logement serait vendu. Le contribuable doit donc se mettre dans la peau d’un potentiel vendeur. Un exercice qui peut être délicat quand le marché immobilier fluctue comme ces derniers mois.
L’immobilier dégringole cet automne. Quelles sont les conséquences sur la valorisation du patrimoine immobilier ?
Que le marché soit haussier ou baissier, l’important est d’être cohérent avec ce dernier. Décoter un bien par rapport à une précédente déclaration auprès de l’administration fiscale n’est en soi pas un problème tant que l’on est capable de justifier le chiffre que l’on a indiqué. Et il faut pouvoir le démontrer via des éléments objectifs : l’état général de son logement, un prix d’acquisition récent, une comparaison avec un bien vendu dans son immeuble, etc.
Certains contribuables vont, peut-être, être tentés de baisser très fortement la valeur de leur patrimoine immobilier en 2024. Quels peuvent être les risques d’une telle stratégie ?
L’insuffisance déclarative est automatiquement sanctionnée par le paiement d’un intérêt de retard de 0,2% par mois. Sous-évaluer de manière importante son patrimoine immobilier, c’est prendre le risque de devoir payer l’impôt sur la fortune immobilière que l’on a minoré, renchéri de 2,4% par an. De plus, le délai de prescription est de trois ans, voire de six ans en cas d’absence déclarative. Par ailleurs, en complément des intérêts de retard, le contribuable peut aussi recevoir des pénalités allant de 10 à 40% du montant de l’impôt dû, et jusqu’à 80% dans les cas d’abus de droit. Comme, par exemple, un démembrement de propriété abusif.
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