Capital : Avec des taux des crédit encore autour de 3,3%, est-il malgré tout intéressant d’investir dans des résidences de services ?
Edouard Fourniau : Le rendement de ce type d’investissement reste d’excellente tenue, autour de 3,6% nets de charges pour les résidences étudiantes, de 3,8% pour celles destinées aux seniors, de 4 à 4,2% pour les résidences de tourisme et, encore mieux, de l’ordre de 4,2% à plus de 5% (majoritairement des lots en revente) nets de charges pour les Ehpad.
Sachant que dans tous les cas, avec le régime fiscal du loueur meublé non professionnel (LMNP), vous déduisez vos charges, vos intérêts d’emprunt et l’amortissement du bien que vous achetez, ce qui vous permet généralement de ne pas payer d’impôts pendant plus de quinze ans sur les loyers encaissés.
Pour ceux qui achètent cash, sans crédit immobilier, c’est en moyenne huit à dix ans sans impôts. Le tout avec des tickets d’entrée minimum variables selon les segments : 80 000 euros pour un studio étudiant, 100 000 euros pour une chambre en Ehpad, 125 000 euros pour un appartement dans une résidence de tourisme et 150 000 euros dans une résidence senior.
Que recommanderiez-vous actuellement ?
Pour quelqu’un qui cherche du rendement, il y a une carte à jouer avec les Ehpad. Peu de nouvelles résidences sortent de terre car les pouvoirs publics mettent désormais l’accent sur le maintien à domicile. Par ailleurs, la conjoncture ne leur est pas favorable, le secteur traversant une crise de confiance depuis l’affaire Orpea. Comme il y a moins d’acheteurs, il faut proposer un rendement net de charges supérieurs à 5% pour les attirer. Ce sont des niveaux élevés, qu’on a rarement connus par le passé. A l’inverse, le placement sera plus moutonnier dans les résidences étudiantes : comme tout le monde en veut, ce n’est pas là que vous ferez les meilleures affaires !
Quels types d’investissements sont les plus risqués ?
Le risque dépend de l'exploitant avec lequel vous signez votre bail et qui s’occupe de la gestion de l’Ehpad, de la résidence étudiante, senior ou de tourisme. S’il a mal calibré son business plan – par exemple, parce qu’il vous a proposé un loyer trop élevé –, il peut finir par mettre la clé sous la porte ou solliciter une baisse du loyer.
C’est ce risque qui vous coûtera le plus cher. Vérifiez donc avec soin la réputation de l’exploitant. Choisissez aussi un bon emplacement : ainsi, même si dans le pire des cas votre exploitant venait à faire défaut, vous pourrez toujours louer vous-même le logement. C’est plus difficile dans les résidences étudiantes, avec des surfaces souvent trop petites, voire impossible dans les Ehpad, qui n’ont généralement aucun intérêt locatif (ce ne sont pas des logements complets, les parties communes sont trop typées ou médicalisées et ils sont souvent excentrés).
Même si le secteur des Ehpad est en train de se rationaliser, avec des opérateurs plus résilients, c’est aussi le secteur qui traverse aujourd’hui des turbulences, donc le plus risqué pour un investisseur particulier.
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