Crédits sur 20 ans à plus de 4%, effondrement des ventes de logements neufs ces derniers mois, pénurie de biens sur le marché locatif : aucun doute, le marché de l’immobilier traverse une grave crise. En mai, la PDG du promoteur immobilier Nexity, Véronique Bédague, avait déjà tiré la sonnette d’alarme auprès de Capital. Ces derniers mois, bon nombre de ménages ont renoncé à se lancer dans l’achat d’un bien. Et la situation n’est guère plus florissante pour les familles qui cherchent un logement à louer. Comment faire pour sortir de cette crise ? Faut-il réinjecter de l’argent public dans un secteur déjà largement subventionné ? À hauteur, rappelle la Cour des comptes dans une note récente, de 38,2 milliards d’euros par an (chiffre 2021).
Ce n’est pas le choix qu’a fait le gouvernement. Au contraire ! La Première ministre a annoncé la suppression du dispositif d’investissement locatif Pinel en 2025. Une nouvelle fraîchement accueillie par les professionnels de la construction. “La crise de l’immobilier vient surtout d’un niveau excessif des prix”, juge le député Renaissance Daniel Labaronne. S’il n’existe pas de réponses simples à la crise immobilière, le parlementaire, qui a travaillé sur le sujet, dévoile son idée à Capital : “Je propose qu’en 2024, la plus-value réalisée sur la vente d’une résidence secondaire soit totalement exonérée de prélèvements fiscaux et sociaux.” Et d’ajouter : “À condition que la résidence secondaire soit transformée en résidence principale ou qu’elle soit proposée à la location.”
Selon l’élu d’Indre-et-Loire, il s’agit d’inciter les propriétaires de résidences secondaires à mettre en vente leur bien. Et ce, même si le regain d’offre sur le marché pousserait les prix des logements à la baisse. Car Daniel Labaronne a regardé les chiffres : l’Hexagone compte environ 3,5 millions de résidences secondaires. En parallèle, 375.000 logements neufs sont sortis de terre l’année dernière. La vente de 10% des résidences secondaires du pays équivaudrait ainsi, peu ou prou, au total des constructions de logements neufs durant une année dans l’Hexagone.
Pas d’impôt, ni de prélèvements sociaux
Pour certains propriétaires immobiliers, cette exonération d’impôt sur les plus-values, qui s’appliquerait entre le 1er janvier et le 31 décembre 2024, serait intéressante. Car, pour rappel, la plus-value réalisée à la suite de la vente d’une résidence secondaire est taxée, après abattement pour durée de détention, à hauteur de 19% pour l’impôt sur le revenu et de 17,2% pour les prélèvements sociaux. Une surtaxe - jusqu’à 6% - s’applique même quand la plus-value est élevée, au-delà de 50.000 euros (CGI, art. 1609 nonies G).
Néanmoins, “le bien est exonéré d’impôt sur le revenu au terme d’un délai de détention de 22 ans, tandis qu’il est exonéré de prélèvements sociaux au terme d’un délai de détention de 30 ans”, précise la Direction générale des finances publiques (DGFiP).
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Un amendement en préparation
Avant même la présentation par le gouvernement du projet de loi de finances pour 2024, le député Labaronne a déjà évoqué son idée auprès des ministres de l’Économie, Bruno Le Maire, et du Budget, Thomas Cazenave. Et il compte bien la défendre pendant les discussions budgétaires à l’Assemblée nationale. Un amendement est même en préparation. Reste une grande inconnue : quel coût financier une telle mesure aurait-elle pour les finances publiques ? D’autant que l’exécutif cherche, à tout prix, à faire environ 15 milliards d’euros d’économies dans le budget 2024.
À l’inverse, les collectivités locales verraient sans doute d’un bon œil l’adoption d’une telle proposition. Et pour cause, elles perçoivent sur chaque vente immobilière des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), plus connus sous l’appellation de “frais de notaire”. Des droits de mutation qui ont chuté cette année, parfois de plus de 20% dans certains départements, en raison de la crise immobilière.
En dépit de l’épineuse question budgétaire, le député Labaronne reste persuadé du bien-fondé de sa proposition. Laquelle doit envoyer un signal prix orienté à la baisse au marché immobilier. “Il faut siffler la fin de la récré des prix de l’immobilier exubérants, martèle-t-il. On doit prendre collectivement conscience que les prix vont baisser.” Un discours pas facile à entendre pour les propriétaires.
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