Achat ou investissement immobilier : les voyants sont à nouveau au vert

D'autant que, parallèlement, les conditions de financement sont bien plus favorables, avec des taux des crédits qui, après avoir atteint 4,30% sur 20 ans en décembre 2023, sont revenus en moyenne à 3,20% en mars 2025. “Pour une mensualité de 1 000 euros sur 20 ans, cela permet désormais d’emprunter 177 097 euros, soit 16 300 euros de plus que fin 2023. C’est même 24 450 euros de plus (pour un crédit total de 265 645 euros) pour une mensualité de 1 500 euros”, calcule Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer. De quoi envisager plus sereinement d'acheter son logement.

Toute la question est désormais de savoir jusqu’où les taux peuvent encore descendre. Certains courtiers en crédit sont optimistes en entrevoient 2,70% d’ici la fin de l’année; d’autres, dont certains économistes, s’attendent plutôt à une stabilisation des taux à leurs niveaux actuels, eu égard à la guerre commerciale et au contexte géopolitique martial, qui pourraient faire monter le taux auquel à France emprunte sur les marchés (l’OAT 10 ans qui caractérise le coût des emprunts d’Etat, grimpait à … 3,53% le 6 mars) et de fait celui auquel les banques vous prêtent, jamais trop éloigné de celui de l’OAT…

Personne n’imagine, à ce stade, que les taux des crédits immobiliers remontent, ce qui reste à ranger du côté des bonnes nouvelles. Prix en baisse et susceptibles de remonter, coût du crédit en recul et qui devraient, au pire, se stabiliser…C’est indiscutablement le moment de mettre vos projets immobiliers à exécution.

Prix, loyer et rendement locatif moyens des appartements dans les 30 plus grandes villes de France

2 - Est-ce le moment d’investir ?

Avec des placements sans risque dont la rémunération a pu atteindre 3% net (Livret A), plus de 4% pour les comptes à terme des banques ou les fonds monétaires, les épargnants se sont largement détournés des placements immobiliers. Surtout dans le neuf. “Les particuliers investisseurs ont réservé seulement 16 500 logements neufs l’an dernier, contre une moyenne de 66 000 en 2019. C’est la pire année jamais réalisée sur ce segment-là”, se désole Pascal Boulanger. Et ce n’est même pas la fiscalité qui est en cause, puisque l’an dernier, le dispositif Pinel avait encore cours, lui qui procurait une réduction d’impôt proportionnelle au prix d’achat… En cause bien sûr le coût des crédits et les prix de l’immobilier encore élevés, le tout pour une rentabilité nette souvent inférieure à celle de certains placements sans risque.

Mais, cette année, la donne a changé. L’inflation étant maîtrisée, la BCE a baissé ses taux directeurs, entraînant dans son sillage les rendements des placements sans risque, ce qui devrait redonner tout son lustre à l’immobilier locatif. “La baisse des prix de ces deux dernières années couplée à la hausse des loyers (indexés sur l’inflation) redistribue les cartes de la rentabilité locative, estime Barbara Castillo Rico. Dans l’ancien, celle-ci a progressé de 10% depuis le pic des prix de l’été 2022 et elle s’établit désormais en moyenne à 5,2% contre 4,7% en juillet 2022”. Il s’agit bien sûr de rentabilité locative brute, c'est-à-dire le loyer annuel sur le prix d'achat, comme dans notre tableau ci-dessus. Il faut encore soustraire beaucoup de choses pour arriver au gain net : “toutes les charges (de copropriété, la taxe foncière, les assurances, les frais de gestion, de relocation, etc.), qui représentent entre 25% et 35% du rendement brut et enfin soustraire la fiscalité (l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux), qui peuvent peser très lourd en matière d’immobilier”, explique Edouard Fourniau, le président de Consultim Groupe.

Si vous meublez le logement que vous mettez en location, alors la fiscalité est quasi inexistante, le rendement net de charges est alors quasiment équivalent à celui net d’impôt, mais sinon, pour un logement nu (sauf gros travaux générant un joli déficit foncier déductible), il faut encore enlever au moins 30% de fiscalité, “soit un rendement final proche de 30% à 35% du rendement locatif brut initial”... Autant le savoir ! “Outre le loyer qui vous apporte un complément de revenu régulier, vous pouvez aussi espérer, à condition d’avoir acheté correctement, faire une plus-value à la revente”, complète Arnaud Hacquart, président d’Imodirect, agence immobilière en ligne.

Avec la baisse des prix dans l’ancien, c’est certainement le moment de revenir aussi sur l’immobilier locatif. “De toute façon, il n'existe pas d’autre type d’investissement permettant de se construire un patrimoine avec l'argent des autres, puisque c’est votre locataire qui rembourse … votre crédit”, conclut encore Arnaud Hacquart.

3 - Comment optimiser son investissement ?

“Un investissement locatif dans l’immobilier neuf vous procurera une rentabilité brute de 2,5% à 3%, quand elle s’élèvera plutôt de 4% à 8% en moyenne dans l’ancien. C’est bien sûr le prix d'achat qui fait toute la différence, le neuf étant généralement deux fois plus cher”, selon Edouard Fourniau. Jusqu’alors le dispositif Pinel, qui procurait une confortable réduction d’impôt, soutenait la demande dans le neuf. Il a pris fin au 31 décembre 2024 et ne sera pas remplacé. Seul coup de pouce, la loi de finances pour 2025 a exonéré d’impôt des donations familiales spécifiquement destinées à acheter un logement neuf ou ancien avec travaux (100 000 euros par donateur au maximum et 300 000 euros au maximum par bénéficiaire). Ce dispositif vaut aussi pour l'achat d’un logement neuf mis en location à quelqu’un qui en fait sa résidence principale. Il faudra s’en contenter cette année, en attendant l'avènement d’un statut du bailleur privé, auquel le gouvernement et les professionnels réfléchissent actuellement.

C’est généralement l’ancien qui recueille les faveurs des investisseurs, “parce qu’il est plus rentable, parce que l’offre est beaucoup plus large et que vous avez donc davantage le choix, avec les meilleurs emplacements, notamment dans les grandes villes”, dit Edouard Fourniau. Mais attention aux passoires thermiques (notées F ou G sur le DPE) ! Certes vous pourrez les enlever à très bon prix, avec jusqu’à 20% de remise, mais il faudra faire des travaux pour pouvoir les mettre en location (interdite depuis le 1er janvier pour les logements G). Ce n’est pas donné à tout le monde, il faut prendre le temps de trouver les bons artisans, suivre le chantier, etc. “Et, attention aux déconvenues, car faire des travaux n’est pas une science exacte et vous n’aurez pas toujours les coudées franches, notamment si la copropriété s’y oppose ou traîne, si votre artisan n’est pas professionnel ou fait faillite, etc.”, prévient le président de Consultim Groupe.

Dernier point à élucider : devez-vous proposer le logement à la location nue ou meublée ? “En 2025, la location meublée offre une rentabilité nette moyenne de 4,8% contre 3,7% pour la location nue, en raison notamment d’une fiscalité beaucoup plus douce (statut de loueur meublé non professionnel ou LMNP) pour le meublé et de loyers jusqu’à 20% plus élevé que dans le nu”, explique Alexis Alban, président de Lodgis, spécialiste de la location meublée. Le meublé a en effet tout pour plaire, mais attention les grands appartements qui trouvent plus difficilement preneur s’ils sont meublés et cela n’a par ailleurs de sens que pour une clientèle mobile (des étudiants, des jeunes actifs), très présente dans les villes dynamiques mais beaucoup moins ailleurs, vous exposant alors à une certaine vacance locative.