Acheter un bien occupé, opportunité en or ou piège à éviter ?

Le premier avantage d’investir dans un bien déjà loué, c’est d'abord de percevoir un loyer dès l’achat du logement. “Le bailleur s’épargne la recherche anxiogène d’un locataire, et s’évite par ailleurs dans un premier temps le besoin de réaliser des travaux à l’intérieur du logement”, témoigne Alexandre Fitussi, le fondateur de Beanstock, une plateforme spécialisée dans l’investissement locatif.

Mais attention : ne pas avoir à lancer des travaux immédiatement après la transaction ne signifie pas les éviter définitivement. “Un logement a très bien pu être mis en location avec des normes en vigueur à une époque antérieure. Mais cela signifie qu’il peut ensuite être nécessaire de le remettre en état après le départ du locataire”, complète Robin Soulier, le directeur associé de l’administrateur de biens Immo City.

Dans ce contexte, et même si le propriétaire s’offre un peu de répit avant de financer de possibles travaux, les spécialistes conseillent de faire très attention à l’étiquette énergétique du logement. On rappelle en effet que passoires thermiques seront progressivement interdites à la location : les pires d’entre elles dès 2023, l’ensemble des logements classés G sur le DPE (diagnostic de performance énergétique) à partir de 2025, et les biens classés F à partir de 2028.

La possibilité de (re)constituer rapidement une trésorerie

En investissant dans un logement occupé, il est également possible de mettre au point une stratégie méconnue en matière d’investissement. Cette astuce, c’est Beanstock qui nous la souffle. “Si vous achetez un bien déjà loué, l’astuce serait de demander un remboursement différé du crédit”, propose ainsi Alexandre Fitussi.

Le raisonnement est le suivant. Lorsqu’il acquiert un logement occupé, le bailleur perçoit immédiatement un loyer. Or, en négociant avec une banque un remboursement différé des mensualités de crédit (partiel ou total) de quelques mois, l’investisseur peut reconstituer tout ou partie de l'épargne qu’il a dû mobiliser pour obtenir son prêt. “C’est comme si le bailleur profitait de ce délai pour se rembourser son apport”, résume Alexandre Fitussi. Une astuce, donc, qui permet de reconstituer une trésorerie bienvenue en quelques mois.

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Attention au type de bail et à l’âge du locataire

Malheureusement, dans certains cas, acheter un tel bien peut aussi se révéler piégeux. Les acheteurs doivent ainsi être attentifs à la nature du bail récupéré. “Il faut distinguer les biens vides et les biens meublés. Si le bailleur souhaite donner congé à un locataire, les procédures ne seront pas les mêmes”, décrit ainsi Robin Soulier de chez Immo City. Les délais à respecter pour pouvoir récupérer le logement diffèrent en effet selon la nature du bail signé. Le locataire d’un bail nu aura par ailleurs tendance à rester plus longtemps que le locataire d’un bien meublé.

D’autre part, en fonction de leur profil - famille, étudiant, retraité - les locataires n’ont pas tous vocation à occuper un logement sur la même durée. Et ce paramètre est déterminant dans le cas où le bailleur souhaite récupérer rapidement le bien pour lui-même, ou s’il cherche par exemple à transformer une location nue en location meublée. “Il existe deux écoles : les bailleurs qui recherchent la stabilité préféreront signer avec un locataire qui reste sur la durée, pendant que d’autres privilégieront une forte rotation pour ajuster régulièrement leurs loyers”, résume Robin Soulier.

L’âge de l’occupant a par ailleurs un gros impact sur les contraintes du futur bailleur. En effet, la loi protège les locataires de plus de 65 ans. Si le bailleur souhaite lui donner congé, il devra alors obligatoirement proposer une solution de relogement correspondant aux besoins et aux ressources de ce dernier. Le nouveau logement, précise par ailleurs la loi, devra être similaire et se situer à proximité du premier.

Comparer le loyer signé et le marché actuel

Autre paramètre non négligeable : la date de signature du bail. Un locataire présent depuis de longues années aura potentiellement signé un bail à prix décoté par rapport aux loyers actuels. En conséquence, “les biens avec des locataires en place depuis longtemps ne sont pas forcément les meilleurs plans'', estime Robin Soulier. Dans cette configuration, la rentabilité du bailleur est en effet moins grande que s’il peut choisir lui-même son niveau de loyer. Par ailleurs, “Dès qu’il récupérera le logement, le bailleur devra potentiellement entreprendre des travaux, et cela même si le locataire a été soigneux”, avertit-il.

On rappelle que les hausses de loyers sont soumises à des règles très codifiées. Celui-ci peut certes être augmenté chaque année, mais uniquement si le contrat de bail comporte une clause de révision annuelle, et uniquement dans les limites de l’évolution de l’indice de référence des loyers. Sauf à ce que le propriétaire engage de lourds travaux ou s’il démontre que le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux biens environnants.

Pour éviter les mauvaises surprises, n’hésitez pas à solliciter votre notaire. Celui-ci pourra vous donner de précieux éclairages pour comprendre la nature du bail signé, et ses implications juridiques. Passer par le notaire permet également de vérifier, et ce n’est pas anodin, la conformité du bail récupéré. “Imaginez que le bail a été mal rédigé, que l’encadrement n’est par exemple pas respecté, ou que la note de son DPE soit dégradée… Il est préférable d’éviter ce type de mauvaises surprises après avoir acheté le bien”, recommande Alexandre Fitussi. On rappelle que lorsque le conseil d’un notaire se réalise à l’occasion de la signature d’un acte de vente, ce conseil peut alors être gratuit.