Airbnb et copropriété : ce qui est obligatoire, ce qui ne l’est pas

En copropriété, la location de courte durée est loin d’être un droit automatique. Le cadre applicable dépend en premier lieu du règlement de copropriété, qui fixe la destination de l’immeuble et les usages autorisés. Lorsqu’il prévoit une clause d’habitation bourgeoise exclusive, la location meublée touristique peut être remise en cause, notamment si elle s’apparente à une activité commerciale ou génère des nuisances répétées.

À l’inverse, une clause d’habitation simple ou mixte laisse généralement davantage de liberté au copropriétaire. Contrairement à une idée répandue, la copropriété ne peut toutefois pas interdire ce type de location par principe. Toute restriction doit reposer soit sur une clause existante du règlement, soit sur une décision de justice fondée sur un trouble anormal de voisinage. Les juges apprécient alors la situation au cas par cas, en tenant compte de la fréquence des locations, du comportement des occupants et de l’impact sur la tranquillité de l’immeuble. La jurisprudence récente rappelle ainsi que la qualification dépend moins du principe de la location que de ses effets concrets sur la vie de l’immeuble.

Des obligations administratives distinctes de la copropriété

À ces règles internes s’ajoutent des obligations administratives qui s’imposent indépendamment de la copropriété. Dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les zones dites tendues, une déclaration en mairie est obligatoire, y compris pour une résidence principale, dont la durée de location est plafonnée à 120 jours par an. Pour une résidence secondaire, une autorisation de changement d’usage peut être exigée, parfois assortie d’un mécanisme de compensation, rendant l’opération plus complexe et plus coûteuse.

Certaines démarches souvent évoquées ne sont en revanche pas obligatoires. Informer le syndic ou obtenir l’accord préalable de l’assemblée générale n’est pas requis, sauf disposition spécifique du règlement de copropriété.

Cette liberté n’exonère pas le propriétaire de toute responsabilité : en cas de nuisances répétées ou de non-respect des parties communes, la copropriété peut engager une action en justice, non pas contre la location en elle-même, mais contre ses conséquences.

La location de courte durée en copropriété repose ainsi sur un équilibre délicat entre droit de propriété et respect de la destination de l’immeuble. Avant de se lancer, une lecture attentive du règlement de copropriété et une vérification des règles locales s’imposent. À défaut, ce complément de revenus peut rapidement se transformer en source de litiges longs et coûteux.