Immobilier : 5 villes où investir avec moins de 100.000 euros

Afin de réduire au maximum les risques de vacance locative, Masteos a sélectionné des villes qui ont comme point commun d’avoir une proportion d'étudiants particulièrement élevée. “Les villes étudiantes assurent une demande structurelle de studios et petites surfaces, ce qui est rassurant pour les investisseurs”, explique Thierry Vignal, cofondateur de Masteos. Ainsi, quatre des cinq villes du classement, à savoir Poitiers, Caen, Nancy et Montpellier, ont toutes un taux d’étudiants supérieur à 20% de la population. Afin d’exclure les villes les moins dynamiques, où il est souvent difficile de revendre un bien, toutes les communes du Top 5 ont une population supérieure à 100.000 habitants.

Des tarifs à l'achat en augmentation

Les communes sélectionnées par Masteos ont également la particularité de présenter des tarifs à l'achat en constante augmentation depuis deux ans. Des prix au mètre carré qui restent toutefois encore modérés et sont compris entre 2.464 euros pour Poitiers et 3.279 euros pour Marseille. Par conséquent, les villes du top 5 offrent toutes des rendements bruts moyens autour de 5%, un seuil considéré comme 'intéressant" par les professionnels du secteur. A noter que la taxe foncière et les charges de copropriété ne sont pas prises en compte dans le calcul du rendement.

Afin de limiter les risques de loyers impayés, Masteos a également pris en compte le revenu médian par habitant de chaque commune. En plus d’apporter une indication sur la solvabilité des ménages, cet indicateur permet également de jauger le pouvoir d’achat immobilier moyen des habitants. En effet, plus celui-ci est élevé, plus il est facile de revendre un bien rapidement.

Un budget travaux à prévoir

Avec un indice de tension locative de 9/10, un rendement moyen de 5,26% et des prix qui ont flambé en deux ans (+23%), c’est Poitiers qui remporte la palme de la ville où il est le plus intéressant d’investir avec un petit budget. “Les prix à Poitiers ne reflètent pas encore le niveau d’attractivité de la ville, commente Thierry Vignal. La rentabilité est très intéressante et les risques limités.” A noter que si Nancy offre le rendement brut théorique le plus intéressant du top 5, l’indice de tension locative y est inférieur au reste du classement.

Si un investissement dans un logement étudiant peut s’avérer rentable, il est impératif de prendre en compte le “turnover” (la rotation des locataires), qui est plus élevé que pour un investissement classique. Il est ainsi conseillé de budgétiser les revenus locatifs sur 11 mois par an et non sur 12 afin d’éviter les mauvaises surprises. Enfin, les étudiants ont tendance à dégrader les biens plus vite que les autres locataires, il est donc nécessaire de prévoir un budget travaux supérieur à la moyenne.